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구두계약의 효력 | 최근 의뢰인으로부터 전화를 받았습니다. 지인이 운영하는 인테리어 공사업체에 병원 인테리어 공사를 맡겼는데 공사를 진행하면서 …
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송파변호사가 알려주는 구두계약 입증을 위한 녹취증거 안녕하세요. 부동산전문변호사 허윤호 변호사입니다. 말…
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Date Published: 4/14/2022
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손해배상(기)·위약금 | 국가법령정보센터 | 판례
[2] 동일한 당사자가 구두로 매매계약을 체결한 후 일부 새로운 사항을 추가하여 … 의 계약이 되므로 서면계약으로 인해 당초의 구두계약과 이에 관련된 각서의 효력 …Source: www.law.go.kr
Date Published: 2/6/2021
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Date Published: 5/20/2022
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주제에 대한 기사 평가 구두 계약 효력
- Author: 법무법인 정의
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- Date Published: 2020. 4. 2.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=e-tfz9Kds9Y
01화 말로한계약도유효한가요
확실하게 보증금을 지키는 방법
안전한 명의대여는 없다
최근 의뢰인으로부터 전화를 받았습니다.
지인이 운영하는 인테리어 공사업체에 병원 인테리어 공사를 맡겼는데
공사를 진행하면서 자꾸 추가 공사대금을 달라고 하고,
정해진 공사시일도 지키기 않아 약속한 시점에 병원을 오픈하지 못해
큰 손해를 입었다는 내용이었습니다.
그런데 지인이 운영하는 업체와 계약을 체결하다보니
업체와 계약서를 따로 작성하지 않았는데
그래도 법적으로 계약내용의 이행 또는 계약이 제대로 이루어지지 못한 것에 대한
손해배상을 청구할 수 있겠냐는 내용이었습니다.
이 사건에서 가장 중요한 문제는 “계약의 내용이 무엇인가”에 관한 것인데
말로체결한계약도 효력이 있는지
생활속에서 말로체결한계약이 문제되는 경우
구두계약의 성립 및 계약의 내용
구두계약의 효력을 인정하거나 혹은 부정하고 싶은 경우
에 대해 알아보겠습니다.
#1 말로체결한계약의 효력
말로 체결한 계약은 ‘구두계약’이라고 표현하기도 합니다.
말로 체결한 계약은 당사자 사이에 계약을 체결하였는데
그 내용을 계약서로 작성하거나 혹은 문서로 남기지 않고
말로만 정한 계약을 의미합니다.
일반적으로 잘 아는 사람과 계약을 체결하는 경우에
계약의 내용을 문서로 남기지 않고
좋은게 좋다는 마음으로 구두로 계약을 체결하기도 합니다.
그러나 계약이 성공적으로 이행 또는 완성될 경우에는
이런 방식으로 체결한 계약이 문제되지 않지만
만약 계약 진행 과정 중에 예상하지 못한 문제가 발생하면
이 때는 이 계약의 방식으로 인해
정당한 권리를 주장할 수 없게 되기도 합니다.
우리 민법은 계약의 종류를 15가지로 구분하고 있는데, 이 중 현상광고라는 계약의 형식 외에는
낙성계약을 원칙으로 하고 있습니다.
여기서 낙성계약이란 당사자 사이의 의사표시가 합치하기만 하면 계약이 성립하고
그 밖에 다른 형식이나 절차를 필요로 하지 않는 계약을 의미합니다.
따라서 말로만 하는 계약도 낙성계약에 속합니다.
“이런 내용의 계약을 체결하자”고 말해서, 상대방이
“그래” 대답하는 것만으로도 계약이 이미 체결된 것이라고 보는 것입니다.
이에 관하여 법원도
우리 민법은 계약의 체결에 있어서 낙성주의를 취하고 있으므로
구두계약도 서면계약과 동일한 효력을 지닌다.
고 하여 구두계약의 효력을 인정한 바 있습니다.
(서울중앙지방법원 2015. 6. 11 선고 2014가합37854 판결 참조)
#2 구두계약이 문제되는 경우
일상생활 속에서 구두계약이 문제되는 경우에 대해 알아보겠습니다.
크게는 계약서를 작성하지 않고 말로만 계약이 체결된 경우 모두 구두계약에 해당하지만
특별히 구두계약이 문제되는 계약의 유형들이 있습니다.
먼저, 돈을 빌려주는 계약을 소비대차라고도 말하는데, 소비대차란
“당사자 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고
상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약”을 의미합니다.
법원은 이러한 소비대차계약이 낙성계약이므로,
돈을 빌린 사람이 현실로 금전 등을 수수하거나
현실의 수수가 있은 것과 같은 경제적 이익을 취득하여야만
소비대차가 성립하는 것은 아니다
라고 판시한 바 있습니다.
즉, 금전을 실제로 수수하지 않더라도 돈을 빌렸을 때 소비대차가 성립하는 것입니다.
(대법원 1991. 4. 9 선고 90다14652 판결 참조).
그리고 공사계약의 경우 공사목적물과 공사기간, 공사대금 등이 정해지고,
이에 대해 계약당사자들이 합의를 하는 경우 계약이 성립된 것으로 보게 됩니다.
그런데 이후에 공사의 대상 및 공사대금의 액수 또는 공사기간 등의 문제에 있어
계약 당사자 사이의 의견의 차이 또는 분쟁이 생기면
구두로 체결한 계약의 경우 그 입증이 어렵기 때문에 분쟁의 해결이 어려운 경우가 있습니다.
보험계약에 관하여 법원은,
보험계약의 성립 여부라든가 보험계약의 내용 등은
그 증거증권만이 아니라
계약 체결의 전후 경위 등을 종합하여 인정할 수 있다
고 판시한 바 있는데, 위 내용을 보면 보험계약도 구두로 체결될 수 있는 계약에 해당합니다.
(대구지방법원 2009. 5. 28 선고 2008가단102544 판결 참조)
또한 토지나 물건을 교환하기로 하는 계약(교환계약)에 관하여서도 법원은,
교환계약은 당사자간에 청약의 의사표시와 그에 대한 승낙의 의사표시의 합치로 성립하는 이른바 낙성계약으로서 서면의 작성을 필요로 하지 아니한다.
고 판시한 바 있으므로, 교환계약도 구두로 체결되더라도 그 효력을 인정받을 수 있는 계약에 해당합니다.
그리고 구두계약은 근로계약 등을 체결할 때에도 성립할 수 있습니다.
#3 구두계약의 성립 및 계약의 내용
법원은, 구두계약의 효력은 인정하면서도 구두계약이 성립되기 위한 조건에 대해 다음과 같이 이야기 하고 있습니다(대법원 1992. 10. 13 선고 92다29696 판결 참조).
청약의 의사표시는 그 내용이 이에 대한 승낙만 있으면 곧 계약이 성립될 수 있을 정도로 구체적이어야 하고,
승낙은 이와 같은 구체적인 청약에 대한 것이어야 할 것이며,
이 경우에 그 승낙의 의사표시는 특별한 사정이 없는 한 그 방법에 아무런 제한이 없고 반드시 명시적임을 요하는 것도 아니다.
따라서 계약의 내용이 구체적이고, 승낙또한 그 구체적인 계약 내용에 관한 것이기만 하면 구두계약이 성립되었다고 보고 그 효력을 인정받을 수 있습니다.
다만, 구두계약이 계약당사자 사이에 문제되었을 때 서로의 주장에 차이가 있기 때문에
구두계약의 존재에 관하여 법원에서 소송을 하는 경우에는
‘이러이러한 내용의 계약을 체결하였다’고 주장하는 사람이
자신이 주장하는 내용에 관하여 녹음, 계약내용을 아는 증인 등의 방법으로 증거를 제시해야합니다.
만약, 이러한 증거를 전혀 제출하지 못하면 구두계약의 내용을 인정받기 어렵기도 합니다.
그리고 법원이 계약내용을 해석할 때, 계약의 내용이 문서로 작성된 경우에는 크게 문제되지 않지만
만약 문서로 작성된 계약서의 내용이 불분명하거나
이번 사건 처럼 계약서 자체가 없는 구두계약이 체결되었을 때에는
계약의 내용을 다음과 같이 해석합니다(대법원 1993. 10. 26 선고 93다3103 판결 참조).
계약당사자간에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우
그 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 할 것이지만, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 문언의 내용과 그 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 그 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 당사자 사이의 계약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하는 것이고 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다.
즉, 문언의 내용이 명확하지 않은 경우에 법원은
계약이 이루어지게 된 동기 및 경위
당사자가 그 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사,
거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 계약의 내용을 해석하게 됩니다.
#4 구두계약의 효력을 인정/부정하려면
어떤 구두계약이 존재한다고 할 때,
구두계약의 내용은 계약당사자들에게 유리할 수도 있고 불리할 수도 있습니다.
이 때 계약당사자들이 취할 수 있는 행동에 대해 알아보고자 합니다.
계약의 내용이 자신에게 유리한 경우 계약당사자는,
구두계약의 내용을 입증하는 증거를 제출하거나
계약의 동기 및 경위 , 목적 등을 자세히 설명하여
구두계약의 존재 및 구두계약의 내용을 입증하여
구두계약의 존재를 적극적으로 증명하여 효력을 인정받을 수 있습니다.
반면, 계약의 내용이 자신에게 불리한 경우 계약당사자는.
구두계약을 체결한 사실이 없고,
계약서로 작성된 계약의 내용이 없다는 것
그리고 계약이 체결되었더라도 계약의 내용이 상대방이 주장하는 것과 다르다
는 내용을 주장하여 구두계약의 존재 자체를 부정하거나
구두계약에서 자신에게 불리한 내용의 계약의 내용이 없었다는 사실을 주장하면 됩니다.
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구두계약도 법적 효력이 인정될까요?
유준구 법무법인(유한) 주원 변호사
회사원 A씨는 회식을 마치고 직장 동료 5명과 함께 복권방에 갔습니다. 복권에 당첨될 리가 없을 것이라 생각했던 A씨는, 만약 1등이 되면 그 자리에 있던 동료들에게 당첨금의 10%씩을 주기로 약속하며 로또를 구입했습니다. 그런데 그 주 주말 결과를 확인해보니 A씨가 샀던 복권이 1등에 당첨이 되어 10억 원이 넘는 금액을 수령하게 되었습니다. 뛸 듯이 기뻐하던 A씨는 순간 복권을 사면서 그 자리에 있던 동료들에게 당첨금 중 10%에 해당하는 금액을 각각 주기로 약속했던 사실을 떠올렸습니다. 과연 A씨는 당첨금 중 일부를 직장 동료들에게 주어야 할 의무가 있을까요?
민법에는 총 15가지의 전형계약이 규정되어 있으며, 이 중 현상광고를 제외한 나머지 계약의 형식들은 낙성계약을 원칙으로 하고 있습니다. 낙성계약이란 ‘당사자 사이의 의사표시가 합치하기만 하면 계약이 성립하고 그 밖에 다른 형식이나 절차를 필요로 하지 않는 계약’을 의미합니다. 법원도 “민법상 소비대차는 당사자 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 이른바 낙성계약이다.”라고 하여 구두계약의 효력을 인정하고 있습니다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2015다73098 판결 등).
다만 구두로 약속했다고 하여 모두 법률상 효력이 인정되는 것은 아닙니다. 법원은 교환계약의 성립 여부가 문제된 사안에서 “교환계약은 당사자간에 청약의 의사표시와 그에 대한 승낙의 의사표시의 합치로 성립하는 이른바 낙성계약으로서 서면의 작성을 필요로 하지 아니하고, 그 청약의 의사표시는 그 내용이 이에 대한 승낙만 있으면 곧 계약이 성립될 수 있을 정도로 구체적이어야 하고, 승낙은 이와 같은 구체적인 청약에 대한 것이어야 할 것이며, 이 경우에 그 승낙의 의사표시는 특별한 사정이 없는 한 그 방법에 아무런 제한이 없고 반드시 명시적임을 요하는 것도 아니다.”라고 하여, 구두계약을 이루는 청약과 승낙이 구체적인 계약의 내용에 대한 것이어야 한다고 판시한 바 있습니다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다29696 판결).
그렇다면 A씨는 이상의 논리에 따라 직장 동료들에게 당첨금을 나눠줘야 할까요? A씨는 동료들에게 아무런 대가 없이 당첨금을 주기로 약속했으므로 이는 무상증여에 해당하는바, 민법은 무상증여에 대해서는 별도의 규정을 두고 있습니다. 즉, 민법 제555조는 ‘증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다.’고 규정하고 있는바, 증여는 낙성계약이기는 하나 서면에 의하지 않은 경우에는 언제든지 해제할 수 있습니다. 따라서 A씨는 자신의 의사를 철회하고 당첨금을 나눠주지 않을 수 있습니다.
[대전고법 2004. 10. 13., 선고, 2003나8747, 판결: 확정]【판시사항】
[1] 회사와 제3자 사이에 체결된 매매계약에 관하여, 회사의 대표이사가 그 계약의 이행을 위해 개인 자격으로 매매대금 지급 등을 확약하는 각서를 작성하여 제3자에게 교부하였다면, 이는 대표이사가 위 계약에서 발생하는 회사의 의무 등을 중첩적으로 인수하거나 그로 인한 손해를 담보하겠다는 취지의 약정으로 볼 수 있다고 한 사례 [2] 동일한 당사자가 구두로 매매계약을 체결한 후 일부 새로운 사항을 추가하여 구두계약을 수정하는 계약서를 작성하면서 구두계약사항에 관하여 별도로 언급하지 않은 경우, 위 구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로 서면계약으로 인해 당초의 구두계약과 이에 관련된 각서의 효력이 소멸되는 것은 아니라고 한 사례 [3] 통상적인 매매계약의 경우, 계약금 상당액이 손해배상의 예정으로 정해지는 거래관행에 비추어 매매대금의 배액이 손해배상의 예정액으로 된 것은 지나치게 과다하므로 감액되어야 한다고 한 사례【판결요지】
[1] 회사와 제3자 사이에 체결된 매매계약에 관하여, 회사의 대표이사가 그 계약의 이행을 위해 개인 자격으로 매매대금 지급 등을 확약하는 각서를 작성하여 제3자에게 교부하였다면, 이는 대표이사가 위 계약에서 발생하는 회사의 의무 등을 중첩적으로 인수하거나 그로 인한 손해를 담보하겠다는 취지의 약정으로 볼 수 있다고 한 사례. [2] 동일한 당사자가 구두로 매매계약을 체결한 후 일부 새로운 사항을 추가하여 구두계약을 수정하는 계약서를 작성하면서 구두계약사항에 관하여 별도로 언급하지 않은 경우, 위 구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로 서면계약으로 인해 당초의 구두계약과 이에 관련된 각서의 효력이 소멸되는 것은 아니라고 한 사례. [3] 통상적인 매매계약의 경우, 계약금 상당액이 손해배상의 예정으로 정해지는 거래관행에 비추어 매매대금의 배액이 손해배상의 예정액으로 된 것은 지나치게 과다하므로 감액되어야 한다고 한 사례.【참조조문】
[1]민법 제105조
,
제453조
[2]민법 제105조
[3]민법 제398조
【전문】
【원고(반소피고),피항소인겸항소인】
조남하
【피고,항소인겸피항소인】
박희문
【피고(반소원고),항소인겸피항소인】
창성산업 주식회사 (소송대리인 변호사 신용간 외 2인)
【제1심판결】
청주지법 2003. 10. 17. 선고 2002가합2208, 2239 판결
【변론종결】
2004. 9. 8.
【주문】
1. 원고(반소피고)와 피고들(반소원고 포함)의 본소에 관한 각 항소 및 피고(반소원고) 창성산업 주식회사의 반소에 관한 항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용 중
가. 본소로 인하여 생긴 부분은 각자의 부담으로 하고,
나. 반소로 인하여 생긴 부분은 피고(반소원고) 창성산업 주식회사의 부담으로 한다.
【청구취지및항소취지】
1. 청구취지
가. 본소 청구취지
피고들(반소원고 포함, 이하 ‘피고들’이라고 한다)은 연대하여 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)에게 금 200,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
나. 반소 청구취지
원고는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다) 창성산업 주식회사에게 금 250,000,000원 및 이에 대한 이 사건 반소장 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 항소취지
가. 원고의 본소에 관한 항소취지
제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 피고들은 연대하여 원고에게 금 150,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
나. 피고들의 본소에 관한 항소취지
제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 본소청구를 기각한다.
다. 피고 창성산업 주식회사의 반소에 관한 항소취지
반소 청구취지와 같다.
【이유】
1. 기초사실
다음의 각 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없거나, 갑 제2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 5, 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1 내지 6(을 제3호증의 1 내지 6과 같다), 갑 제6 내지 9호증(갑 제7호증은 을 제13호증과 같다), 갑 제19 내지 21호증의 각 1, 2(갑 제21호증의 1, 2는 갑 제46호증의 13, 14와 같다), 갑 제22호증, 갑 제24호, 제35호증의 각 1, 2, 갑 제46호증의 5, 18 내지 20, 갑 제61호증의 16, 17, 을 제17호증의 1, 2, 을 제19, 25호증의 각 기재, 제1심 증인 김흥광의 증언, 원고 일부 본인신문 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 이에 반하는 을 제20호증의 일부 기재 및 피고 박희문 본인신문 결과는 믿을 수 없으며, 달리 반증이 없다.
가. 주식회사 신청원의 대표이사였던 원고는 1995. 11. 13. 금강환경관리청으로부터 충북 청원군 강내면 산단리 산 26 임야 724㎡(이하 ‘산 26토지’라 한다)를 사업예정지로 하여 특정폐기물 중간처리사업계획의 적합통보를 받았고, 1996. 11. 5. 흥익산업 주식회사를 설립하여 그 대표이사에 취임하였으며, 그 후 특정폐기물 중간처리사업계획의 사업자를 흥익산업 주식회사로 변경하여 적합통보를 받았으나, 주민들의 반대로 그 사업을 시행할 수 없었다.
나. 그러던 중, 원고를 대리한 김흥광은 1999. 4. 1. 피고 창성산업 주식회사 대표이사이던 피고 박희문과 사이에, 원고가 피고 창성산업 주식회사에게 원고 소유의 산 26 토지와 충북 청원군 강내면 산단리 195-1 전 1,428㎡(이하 위 토지 모두를 ‘이 사건 토지’라 한다)를 이에 관련된 폐기물처리업 인허가권 등을 포함하여 대금 1,300,000,000원에 매도하고, 이 사건 토지에 근저당권자 주식회사 서울상호신용금고(이하 ‘서울상호신용금고’라 한다), 채권최고액 160,000,000원인 근저당권이 설정되어 있었으므로 그 피담보채무인 원고의 서울상호신용금고에 대한 100,000,000원 상당의 대출금채무(이하 ‘이 사건 근저당채무’라 한다)를 피고 창성산업 주식회사가 인수하여 이를 위 대금에서 공제하고 나머지 대금 1,200,000,000원은 위 피고가 이 사건 토지 등을 금융기관에 담보로 제공하고 금원을 대출받아 이를 원고에게 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다(이하 이 계약을 ‘4. 1.자 매매계약’이라 한다).
이에 따라, 원고는 피고 창성산업 주식회사를 대표한 피고 박희문에게 1999. 4. 1. 이 사건 토지를 피고 창성산업 주식회사의 사업목적(폐기물처리업)에 사용할 것을 승낙 및 동의한다는 내용의 토지사용승낙 및 동의서(갑 제3호증의 5)를 교부하였고, 1999. 4. 13. 원고가 추진하고 있는 폐기물처리업 사업권 전부와 이 사건 토지 및 허가권 전부를 피고 창성산업 주식회사에게 양도 위임한다는 내용의 위임장(갑 제3호증의 3)을 교부하고, 아울러 원고의 인감증명서를 피고 박희문에게 교부하였다.
다. 한편, 피고 박희문은 1999. 4. 1.자 매매계약과 관련하여 원고가 제공하는 서류를 제공받고 위 매매계약의 이행을 위한 은행업무 등 모든 일을 맡아서 처리하여 위 매매대금이 지급되도록 하며 이를 불이행할 경우에는 민·형사상의 처벌을 감수하기로 하는 내용의 각서(갑 제4호증, 이하 이 각서를 ‘이 사건 각서’라 한다)를 같은 날짜로 작성하여 원고에게 교부하였다(이 사건 각서에는 피고 박희문의 성명이 표시되어 있고 피고 박희문의 개인 인감 도장이 날인되어 있을 뿐이므로 이 각서는 피고 박희문이 피고 창성산업 주식회사의 대표이사의 지위에서 피고 창성산업 주식회사 명의로 작성한 것이라고 할 수 없다).
라. 그 후 원고와 피고 창성산업 주식회사를 대표한 피고 박희문은, 1999. 8. 19. 이 사건 토지에 관하여 매매대금을 1,300,000,000원으로 하고 매수인을 피고 창성산업 주식회사로 하여 다시 매매계약서(갑 제2호증, 이하 ‘이 사건 계약서’라 한다)를 작성하였는데{이 사건 계약서의 매수인란의 매수인 성명에는 ‘박희문’이라고 기재되어 있으나, 매수인의 주소가 ‘서울시 종로구 숭인동 178-87 창성산업(주)’로, 매수인의 주민등록번호가 ‘102-81-28128′(사업자등록번호)로 각 기재되어 있고, 법인의 인감도장이 날인되어 있으므로, 매수인은 피고 창성산업 주식회사라고 인정된다.}, 작성일자는 1999. 3. 20.로 하였고, “토지대금은 인허가를 득한 후 금융 발생 후 설정과 동시 소유권 이전하고 완불함, 위약시는 위약자가 위 금액의 배액을 배상키로 한다.”라는 단서조항을 기재하였다.
마. 서울상호신용금고는 이 사건 근저당채무의 원리금을 제대로 상환받지 못하자 1999. 10.경 이 사건 토지에 관하여 청주지방법원 99타경37859호로 임의경매신청을 하였는데, 위 법원으로부터 1999. 10. 27. 경매개시결정이 내려졌고, 이에 원고는 피고 박희문에게 그 대출금채무의 변제를 요구하자 피고 박희문이 같은 달 30. 원고에게 20,000,000원을 지급하여 원고는 위 20,000,000원을 서울상호신용금고에게 지급하였으며, 이에 따라 서울상호신용금고는 1999. 11. 3. 위 임의경매신청을 취하하였다.
바. 그 후 원고가 대표이사로 있던 소외 흥익산업 주식회사는 1999. 11. 5. ‘창성산업 주식회사’로 상호를 변경하였고(위 회사는 본점 소재지가 충북 청원군 강내면 산단리 산 26으로 되어 있어 피고 창성산업 주식회사와는 별개의 회사인데, 2003. 3. 25. 해산되었으며 피고 박희문이 그 청산인으로 되어 있다. 이하 위 회사를 ‘소외 회사’라 한다), 같은 날 피고 박희문이 소외 회사의 대표이사로 취임하였으며, 소외 회사는 1999. 11. 29. 금강환경관리청장으로부터 위 가.항의 폐기물처리업의 사업자를 흥익산업 주식회사에서 소외 회사로, 그 대표자를 원고에서 피고 박희문으로 변경하는 것이 적정하다는 통보를 받았다.
사. 피고 박희문은 원고에게 1999. 10. 20.에 3,000,000원을, 같은 달 30.에 위 마.항 기재의 20,000,000원을 자신의 명의로 각 송금하고, 피고 창성산업 주식회사는 원고에게 같은 해 11. 24.에 5,000,000원을, 같은 해 12. 30.에 4,000,000원을, 2000. 1. 10.에 5,000,000원을, 같은 해 2. 3.에 20,000,000원을 각 송금하여(입금증에 피고 창성산업 주식회사의 상호와 사업자등록번호가 기재되어 있다.), 합계 57,000,000원을 이 사건 근저당채무의 이자, 이사비, 이 사건 토지에 관한 묘지이장비 등의 명목으로 지급하였다.
아. 한편, 소외 회사는 2000. 1. 13.경 원고로부터 교부받은 위 토지사용승낙 및 동의서 등을 이용하여 청원군수로부터 이 사건 토지에 페인트, 락카 등 도료관련제품 제조공장을 신설하기 위한 공장신설 승인을 받았고, 이 사건 토지 중 24,001㎡에 대하여 도료관련제품제조업 공장 부지의 조성을 위한 산림형질변경허가를 받은 것으로 의제되었는데, 다시 2000. 9. 25. 청원군수에게 이 사건 토지에 폐기물중간처리사업장의 부지를 조성하기 위하여 기존의 산림형질변경허가의 내용 중 산림형질변경허가의 목적을 ‘도료관련제품제조업 공장 부지 조성’에서 ‘폐기물중간처리사업장 부지 조성’으로 변경하는 산림형질변경허가신청을 하였으나, 청원군수는 2000. 10. 11. 주민들의 민원발생 우려 등을 이유로 이를 불허가하는 처분을 하였다. 그 후 소외 회사는 위 불허가처분에 불복하여 행정소송을 제기하였는데 소송 결과 위 불허가처분을 취소하라는 판결을 받았다( 대법원 2003. 12. 12. 선고 2002두11738 판결, 대전고등법원 2004. 7. 1. 선고 2004누68 판결).
자. 주식회사 하나로신용금고(주식회사 서울상호신용금고의 상호가 변경되었다.)는 이 사건 근저당채무의 원리금이 제대로 상환되지 아니하자 2001. 5.경 이 사건 토지에 관하여 청주지방법원 2001타경9901호로 임의경매신청을 하였는데, 위 법원은 2001. 10. 23. 이 사건 토지 중 산 26 토지에 관하여 박순희에게 낙찰을 허가하는 결정을 하였으며, 박순희는 2002. 7. 26. 낙찰대금을 완납하여 위 산 26 토지의 소유권을 취득하였다.
2. 당사자의 주장
가. 원고의 본소 청구원인
피고 창성산업 주식회사는 이 사건 계약서의 계약명의자이고 피고 박희문은 실질적으로 위 피고와 동일한 매수인의 지위에 있거나 위 피고와 함께 책임을 져야 하는바, 이 사건 근저당채무를 변제할 의무가 있음에도 불구하고 이를 이행하지 않아, 이 사건 토지에 관한 경매가 개시되어 원고가 산 26 토지의 소유권을 상실하였으므로, 피고들에게 우선 이 사건 계약서에 의하여 정해진 손해배상예정액 2,600,000,000원 중 일부인 200,000,000원의 지급을 구한다.
나. 본소청구에 관한 피고들의 항쟁
(1) 이 사건 계약서에 의하여 새로운 계약이 체결됨에 따라 종전의 4. 1.자 매매계약 및 이 사건 각서에 의한 약정이 소멸되고 새로운 계약이 체결되었고, 이 사건 계약서에 의한 계약당사자는 피고 창성산업 주식회사이지 개인인 피고 박희문이 아니므로 4. 1.자 매매계약 및 이 사건 각서에 기초한 원고의 피고 박희문에 대한 청구는 인용될 수 없다.
(2) 이 사건 계약서에서 정한 대금 1,300,000,000원은 이 사건 토지에 관하여 폐기물처리업 허가를 얻은 후 피고들이 이 사건 토지의 소유권을 이전받으면서 금융기관으로부터 융자를 받아 이를 지급하기로 정하였을 뿐 피고들이 이 사건 근저당채무를 인수한 바는 없고, 오히려 원고 자신의 귀책사유로 인하여 산 26 토지의 소유권을 상실하여 이행불능 상태에 빠진 것이므로, 피고들에게는 손해배상책임이 없다.
다. 피고 창성산업 주식회사의 반소 청구원인
이 사건 계약서에 의한 산 26 토지의 소유권이전등기 이행의무는 원고의 귀책사유로 이행불능이 되었고 이에 따라 피고 창성산업 주식회사는 이 사건 2002. 11. 27.자 준비서면 부본의 송달로써 계약을 해제하였으므로, 반소로써 원고에 대하여 그 원상회복으로서 원고에게 이미 지급된 57,000,000원, 손해배상으로서 이 사건 계약서에 의하여 정해진 손해배상예정액의 범위 내인 193,000,000원, 합계 250,000,000원의 지급을 구한다.
3. 판 단
가. 본소의 청구원인에 관한 판단
(1) 4. 1.자 매매계약, 이 사건 각서 및 이 사건 계약서의 관계
(가) 위 1.의 나. 내지 라.항에서 인정된 사실관계에 의하면, 원고는 이 사건 토지와 아울러 이에 관련된 폐기물처리업 인허가권 등을 대금 1,300,000,000원에 피고 창성산업 주식회사에게 매도하는 1999. 4. 1.자 매매계약을 체결하고, 피고 창성산업 주식회사의 대표이사인 피고 박희문은 개인자격으로 원고에게 이 사건 각서를 작성·교부함으로써 위 매매계약에서 발생하는 매수인으로서의 의무 및 관련 민·형사상의 책임에 관하여 중첩적으로 인수하거나 이에 관한 손해를 담보하겠다고 약정한 것으로 인정된다.
(나) 또한, ① 이 사건 계약서는 그 당사자가 원고와 피고 창성산업 주식회사이고, 매매 목적물이 이 사건 토지이며, 매매대금이 1,300,000,000원으로서 4. 1.자 매매계약의 내용과 일치되며, 그 작성일자도 실제로 작성한 1999. 8. 19.로 기재하지 않고 4. 1.자 매매계약 및 이 사건 각서 작성일자보다 앞선 1999. 3. 20.로 기재한 점에 비추어 구두로 약정된 4. 1.자 매매계약을 서면화한 것으로 보여지며, ② 만약, 이 사건 계약서를 작성함으로써 종전에 체결된 4. 1.자 매매계약이나 이 사건 각서에 의한 약정을 소멸시키는 취지였다면 이 사건 각서나 4. 1.자 매매계약과 관련하여 원고가 교부한 위 1.의 나.항 기재 토지사용승낙 및 동의서와 위임장을 회수하거나 이와 같은 내용을 이 사건 계약서에 명시하였을 것으로 보이는데 이와 같은 사정을 인정할 만한 증거가 없고, ③ 오히려 이 사건 계약서에는 매매 목적물이 이 사건 토지들로만 되어 있을 뿐 4. 1.자 매매계약의 목적물에 포함되어 있었던 원고의 폐기물처리업 인허가권 및 원고가 경영하던 소외 회사의 경영권 인수에 관한 기재는 없는데, 위 1.의 바. 및 아.항에서 인정된 바와 같이 이 사건 계약서 작성 후에 피고 박희문이 소외 회사의 대표자로 취임하고 그 상호를 피고 창성산업 주식회사와 동일한 상호로 변경하는 한편, 소외 회사를 이용하여 폐기물처리업사업을 계속 추진하여 왔고 이 사건 토지를 인도받아 원고가 작성하여 준 위 토지사용승낙 및 동의서를 이용하여 이 사건 토지에서 도료관련제품 제조 공장 신설에 관한 승인을 받기까지 하였으므로, 이는 4. 1.자 매매계약 및 그 당시에 교부된 위 토지사용승낙 및 동의서와 위임장의 효력이 그대로 유효한 것을 전제로 하여 이를 이행한 것으로 보인다.
(다) 위와 같은 여러 사정을 종합하여 보면, 이 사건 계약서는 종전의 4. 1.자 매매계약의 내용을 서면화하는 한편, 이 사건 계약서에 의하여 새로이 약정된 사항에 관하여는 4. 1.자 매매계약의 내용을 일부 수정한 것으로 인정되며(이하 이 사건 계약서에 의하여 서면화되고 일부 수정된 4. 1.자 매매계약을 통틀어 ‘이 사건 계약’이라 한다), 또한 피고 박희문은 이 사건 각서에 의하여 4. 1.자 매매계약에 관하여 매수인으로서의 지위 내지는 그 의무 및 관련 민·형사상의 책임에 관하여 중첩적으로 인수하거나 이에 관한 손해를 담보할 의무 내지는 책임을 부담하므로 이 사건 계약서에 의하여 수정된 약정 사항에 관하여도 피고 창성산업 주식회사와 같은 지위에서 이행할 의무 내지는 책임을 진다 할 것이다(따라서 이 사건 계약서를 작성함으로써 종전에 체결된 4. 1.자 매매계약이나 이 사건 각서에 의한 약정이 소멸되었다는 피고들의 주장은 받아들이지 아니한다).
(2) 이 사건 근저당채무의 변제 책임
이 사건 본소청구에 관한 쟁점은 이 사건 근저당채무의 변제 책임이 원고와 피고들 중 누구에게 있는가이다.
(가) 이 사건 계약서는 4. 1.자 매매계약을 서면화한 것임은 위에서 인정된 바와 같으므로, 4. 1.자 매매계약 및 이 사건 각서에 의하여 대금 지급을 위하여 정하여진 이 사건 근저당채무 인수 약정은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 계약서 및 이 사건 계약에 관하여도 그대로 유효한 것으로 봄이 상당하다.
(나) 갑 제3호증의 1 내지 5, 갑 제15호증(을 제14호증과 같다), 갑 제26, 27호증, 을 제19, 25호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 이 사건 토지에 관하여, 1999. 4.경 토지사용승낙 및 동의서를 피고 창성산업 주식회사에게 작성하여 준 외에도, 1999. 11.경 분묘이장동의서를 피고 박희문에게 각 작성하여 주었고, 1999. 11. 3. 이 사건 토지에 관한 지상권자인 서울상호신용금고로부터 지상권자동의서를 발급받아 이를 피고 박희문에게 교부하여 주는 등 이 사건 토지에 관하여 일체의 사용권을 피고 박희문에게 부여한 사실이 인정되고, 피고 박희문은 2000. 1.경 소외 회사의 대표자로서 원고로부터 교부받은 위 각 동의서들을 첨부하여 도료관련제품 제조 공장 신설에 관한 승인을 받기까지 하였으며, 한편 이 사건 계약서 작성 후에 피고 박희문이 소외 회사의 대표자로 취임하고 그 상호를 피고 창성산업 주식회사와 동일한 상호로 변경하는 한편, 소외 회사를 이용하여 폐기물처리업사업을 계속 추진하여 온 사실은 위 1.의 바. 및 아.항에서 인정된 바와 같다. 그런데 매수인의 매매대금 지급 의무와 매도인의 매매 목적물에 관한 소유권이전 및 인도 의무 사이에는 서로 대가관계에 있는바, 매수인이 아무런 계약금이나 중도금을 지급하는 등의 실질적인 출연을 전혀 하지 아니하고 매매 목적 부동산을 담보로 융자받아 매매대금을 전부 지급하기로 약정만 한 상태에서, 바로 위와 같이 매매 목적물을 인도받고 관련 사업권 및 회사 경영권을 인수받아 매수인의 사업을 추진하는 것은 특별한 사정이 없는 한 경험칙에 어긋난다.
(다) 이 사건 계약과 같이 매수인인 피고 창성산업 주식회사의 자력이 부족하여 매매 목적 부동산을 담보로 융자받아 매매대금을 지급하기로 하는 경우에 매수인이 이미 설정되어 있는 근저당권의 피담보채무를 인수하여 대금에서 공제하는 간이한 방법을 택하지 아니하고 이를 매도인이 변제하여 근저당권을 말소시키고 나서 다시 매수인이 그 금액에 관하여 융자를 받아 매도인에게 대금으로 지급하기로 약정한다는 것 또한 이례에 속한다고 보인다.
(라) 피고들의 주장과 같이 이 사건 계약서를 작성함으로써 4. 1.자 매매계약 및 이 사건 각서에 의하여 정하여진 이 사건 근저당채무 인수 약정을 배제하였다면 이 사건 계약서 작성시 이 사건 각서를 회수 또는 폐기하였거나 이 사건 계약서에 위 약정을 무효화시킨다는 취지의 별도의 약정을 하였을 것으로 보이는데, 이와 같은 사정을 인정할 만한 충분한 증거가 없다.
피고들이 이 사건 계약서와 같은 문서라고 제출한 을 제20호증(매매계약서)에는 계약금과 중도금 없이 잔금을 “일시불”로 한다고 기재되어 있는데, 피고들은 이를 근거로 하여 이 사건 근저당채무 인수 약정이 배제되었다라는 취지로 주장한다. 그러나 을 제20호증은 갑 제2호증과 비교하여 위 “일시불”이라는 기재 이외에는 그 내용이 동일하고, 갑 제57, 58호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 창성산업 주식회사는 이 사건 토지에 관하여 청주지방법원 2001카합533호로 가압류신청을 하면서 갑 제2호증과 동일한 매매계약서 사본을 소명자료로 첨부하여 제출하였고, 원고는 2001. 11. 13. 위 가압류신청서에 소명자료로 첨부된 위 매매계약서 사본을 갑 제2호증으로 첨부하여 이 사건 소를 제기하였고, 한편 피고 창성산업 주식회사는 그 후 2001. 12. 4. 원고를 상대로 청주지방법원 2001나3723호로 부당이득금반환청구의 소를 제기하면서 그 소장에 을 제20호증과 동일한 매매계약서를 입증서류로 첨부한 사실이 인정되는바, 이러한 사정에 비추어 보면, 을 제20호증의 “일시불”이라는 기재는 사후에 추가되었을 가능성을 배제할 수 없어 위 기재는 믿기 어려우므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다.
또한, 피고들은 이 사건 계약서의 단서 조항에 “토지대금은 인허가를 득한 후 금융 발생 후 설정과 동시 소유권 이전하고 완불함.”이라고 기재되어 있음을 근거로 들어, 이 사건 근저당채무 인수 약정이 배제되었다는 취지로 주장한다. 그러나 위 단서 조항의 의미는 피고 창성산업 주식회사가 영업을 위한 인허가를 받아 금융기관으로부터 대출을 받아 그 대출금으로 대금을 지급하며, 이 사건 부동산을 담보로 제공하는 데에 원고가 협조하여 담보제공 및 소유권이전이 함께 이루어질 수 있도록 하되 그 대출금을 대금으로 완불한다는 약정, 즉 이 사건 근저당채무를 피고 창성산업 주식회사가 인수함에 따라 종전의 4. 1.자 매매계약에 의하여 지급할 나머지 대금 1,200,000,000원을 현금으로 지급하여야 하는데 그 현금 재원 조달에 관하여 원고가 협조한다는 취지로 볼 수도 있으므로, 피고들이 주장하듯이 이 사건 토지의 매매대금인 1,300,000,000원 전체에 관하여 인허가를 얻은 후에 지급한다고 약정한 것으로 보기에는 부족하다.
(마) 특히, 피고 창성산업 주식회사 및 피고 박희문은 위 1.의 마. 및 사.항에서 인정된 바와 같이 원고에게 피담보채무에 관한 이자 금액을 송부하여 이 사건 토지에 관한 경매 실행을 저지하였는바, 이는 피고들이 이 사건 근저당채무를 인수하였기 때문인 것으로 추정된다.
(바) 따라서 위와 같은 여러 사정과 아울러, 갑 제2호증, 갑 제4호증의 각 기재, 제1심 증인 김흥광의 증언 및 제1심 증인 허용태의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 4. 1.자 매매계약 및 이 사건 각서에 의하여 이 사건 근저당채무를 피고들이 인수하여 지급하기로 한 약정은 이 사건 토지에 관한 매매대금의 일부(실질적으로 계약금을 대신하는 것으로 보인다.) 지급에 갈음하여 이루어진 것으로서 이 사건 계약서 작성 후에도 여전히 유효한 것으로 인정되므로, 원고와 피고들 사이에서는 피고들이 이 사건 근저당채무의 변제 책임을 진다 할 것이며, 이에 반하는 을 제2호증의 기재, 제1심 증인 박천서, 오수남, 김태흥의 각 증언, 제1심 증인 허용태의 일부 증언, 피고 박희문 본인신문 결과는 믿기 어렵다.
(3) 손해배상책임
위에서 인정된 바에 의하면, 피고들은 이 사건 근저당채무를 제대로 변제하지 아니하여 이 사건 토지에 관하여 경매가 실행되게 함으로써 이 사건 계약을 위반하였다 할 것이고, 한편 위 1.의 라.항에서 인정한 바와 같이 원고와 피고 창성산업 주식회사는 이 사건 계약서에서 “위약시는 위약자가 위 금액의 배액을 배상키로 한다.”고 약정하였는바, 이는 손해배상액을 예정한 것이라 할 것이므로, 피고들은 각자 원고에게 위 약정에 따라 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다{피고 박희문이 이 사건 계약서에 의하여 수정된 약정에 관하여도 피고 창성산업 주식회사와 같은 지위에서 이행할 의무 내지는 책임을 진다 함은 위 (1)(다)항에서 인정된 바와 같다}.
그러나 갑 제43호증의 기재에 의하면 2001. 6. 1. 당시 이 사건 토지 중 산 26 토지의 가격은 166,068,000원 정도, 충북 청원군 강내면 산단리 195-1 토지의 가격은 17,136,000원 정도에 불과하고, 또한 갑 제46호증의 18, 19, 20의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 원고가 이 사건 토지에 관하여 폐기물처리업 허가를 받았거나 혹은 위 허가를 받기에 용이한 지위에 있다고 보이지 않아 위 허가에 관한 원고의 지위에 특별한 재산적 가치를 인정하기도 곤란하다고 보이는 점, 이 사건 계약의 주된 목적인 특정폐기물 중간처리사업 등은 인허가 절차가 완료되지 아니하여 피고들이 아직 그 사업을 진행하지 못하고 있는 점, 이 사건 계약이 해제되지 않는 이상 원고는 피고들에게 여전히 매매대금 잔금을 청구할 수 있는 점, 이 사건에서 이 사건 근저당채무 인수금액이 실질적으로 계약금 상당으로 보이는데 통상적으로 매매계약에 있어서 계약금 상당액을 손해배상예정액으로 정하고 있는 거래관행 등에 비추어 보면, 위 손해배상예정액 2,600,000,000원(매매대금의 배액)은 지나치게 과다하다고 보이고, 또한 원고가 피고들로부터 이 사건 계약과 관련하여 이미 57,000,000원을 지급받았음은 앞에서 본 바와 같으므로, 위 사정들을 감안하면 피고들이 원고에게 배상하여야 할 손해액은 50,000,000원으로 감액함이 상당하다.
나. 피고 창성산업 주식회사의 반소의 청구원인에 관한 판단
위에서 본 바와 같이, 이 사건 근저당채무의 변제 책임은 피고들에게 있으므로, 이 사건 근저당채무의 원리금이 상환되지 아니하여 이 사건 토지 중 산 26 토지에 관하여 임의경매가 진행되어 소유권이전등기가 불능에 이르게 된 데에는 피고들에게 귀책사유가 있다 할 것이며, 달리 원고의 귀책사유로 인하여 이 사건 계약에 의한 채무가 이행불능 상태에 이르렀다고 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 이행불능이 원고의 귀책사유로 인한 것임을 전제로 한 피고 창성산업 주식회사의 반소청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면 피고들은 각자 원고에게 금 50,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 송달 다음날임이 기록상 명백한 2001. 12. 4.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 제1심판결 선고일인 2003. 10. 17.까지는 민법 소정의 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고의 피고들에 대한 이 사건 본소청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 피고들에 대한 나머지 본소청구와 피고 창성산업 주식회사의 이 사건 반소청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고와 피고들의 본소에 관한 각 항소 및 피고 창성산업 주식회사의 반소에 관한 항소를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 김용덕(재판장) 이두형 마용주
구두계약 효력, 파기, 위약금(+문자, 녹음, 내용증명)
구두계약 효력을 알아보기 위해 구두계약 성립요건, 구두계약 판례, 구두계약 입증을 위한 구두계약 녹음과 문자계약을 정리해보고, 구두계약 파기 해약금과 위약금, 부동산 구두계약에서 가계약과 문자계약도 함께 확인해보겠습니다.
구두계약 성립요건
구두계약 뜻
구두계약이란 말로 합의한 계약을 말합니다. 구두계약이란 말 대신 구두 약정이라고도 합니다.
구두계약도 계약일까?
구두계약도 계약입니다. 흔히 계약서를 작성해야만 계약이 체결되는 것으로 오해하기 쉬운데, 계약은 계약서를 작성하지 않아도 서로 중요 부분에 대하여 의사가 합치되면 계약이 성립합니다.
구두계약 낙성계약
구두계약은 말로 합의했다는데 중점을 둔 것이고, 낙성계약은 의사 합치만으로 계약이 성립한다는 것입니다.
낙성계약과는 반대로 의사 합치만으로는 계약이 성립되지 않고, 무엇인가를 주고 받아야만 성립되는 계약이 있는데, 이를 요물계약이라 합니다. 요물계약 중에는 계약금 계약이 있습니다. 즉, 계약금을 실제로 지급해야만 계약금 계약이 성립하게 되고, 그 계약금을 이용하여 계약을 해제할 수 있게 되는 것입니다.
구두계약이 유효하게 성립될 요건
구두계약이 유효하게 성립하기 위해서는 계약의 본질적인 부분(계약자 쌍방, 목적물, 거래대금의 액수 및 지급일, 목적물 인도 시기 등 계약의 중요 사항)에 대하여 쌍방의 의사가 일치해야 합니다(2015다34437 판결).
구두계약 효력
구두계약 법적효력
계약이 성립하면 무효, 취소 등의 사유가 없는 한 효력이 발생합니다. 계약에 효력이 있다는 것은 구속력이 있다는 것이고, 계약에 구속력이 있다는 것은 계약에서 정한 대로 이행해야 한다는 것입니다.
구두계약 역시 계약의 중요 사항에 대하여 쌍방이 의사 합치가 있었다면 구두계약은 성립되는 것이고, 구두계약의 효력이 발생하면 쌍방에게 말로 합의한 내용을 이행하도록 구속하게 됩니다.
구두계약 판례
구두계약 효력 판례를 보면, 구두계약 효력과 서면계약 효력을 동일하게 취급되고 있습니다.
동일한 당사자가 구두로 매매계약을 체결한 후 일부 새로운 사항을 추가하여 구두계약을 수정하는 계약서를 작성하면서 구두계약 사항에 관하여 별도로 언급하지 않은 사건에서 법원은 아래와 같이 판결하였습니다.
구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로 서면계약으로 인해 당초의 구두계약과 이에 관련된 각서의 효력이 소멸되는 것은 아니다(2003나8747 판결).
구두계약 증거
구두계약 후 분쟁 발생시 어려움
구두계약은 중요 사항에 대하여 합의가 되면 성립되지만 추후 분쟁이 발생하면 입증이 어렵다는 문제가 발생합니다.
구두계약 입증
쌍방 간에 의견이 다를 경우 결국 객관적으로 합의된 내용이 무엇인지가 중요한데, 일반적인 계약의 경우 계약서가 가장 중요한 증거가 되지만 구두계약은 계약서가 없으므로 당사자 간의 주장만 있는 상황이 됩니다.
따라서 구두계약 후 분쟁에 대비하기 위해서는 구두계약 후 간단하게라도 계약서를 작성하거나 아니면 문자나 카톡으로 합의된 내용을 주고 받은 뒤 이에 동의한다는 답변을 받아두는 것이 좋습니다.
구두계약 녹음
그러나 상황상 구두계약 후 계약서, 문자, 카톡 등으로 정리하는 것이 불가능할 경우, 일단 구두계약 체결 과정을 녹음해두시는 것이 좋습니다. 증거를 확보해두는 것이죠.
==>> 불법 녹음 기준, 처벌, 증거능력(+판례 분석)
법원은 공인중개사가 중개 업무 중에 녹음한 것과 관련하여 민법상 불법행위에 해당되지 않는다고 판결하였습니다(2021가소346049 판결).
구두계약(말로 계약 내용을 합의)하면서 동시에 녹음하는 것은 필수적입니다.
부동산 구두계약
부동산 구두계약 효력
일반적인 물건을 구입하는 계약도 아니고, 거액의 부동산 매매계약이나 전세계약, 월세계약을 구두로 체결할 수 있을까요?
결론부터 말하면 부동산 구두계약도 효력이 있습니다. 중요사항에 대하여 계약자 쌍방의 의사가 합치된다면 구두로 합의된 약정이라도 계약은 성립합니다.
따라서 부동산 계약에서 당사자, 목적물, 대금 액수, 지급방법, 목적물 인도 시기 등 중요 부분에 대하여 쌍방 의사가 일치한다면 부동산 구두계약은 유효하게 계약자 쌍방을 구속하게 되는 것입니다.
부동산 문자 계약
구두계약도 중요 사항에 대하여 의사가 합치되면 성립되듯이 문자계약도 계약의 중요 부분에 대하여 의사가 합치되면 계약으로서 성립됩니다.
보통 부동산 구두계약에서 공인중개사는 추후 분쟁에 대비하기 위하여 계약금 등의 돈을 주고 받기 직전에 문자로 지금까지 구두로 합의된 내용을 정리하여 계약자 쌍방에게 보내주고 이에 동의한다는 답변을 받은 후 계약금 등을 주고 받게 합니다.
그리고 이러한 문자에는 계약금이나 가계약금에 해약금의 성질이 있다는 내용과 중개수수료가 지급되어야 한다는 내용이 함께 기재되는 것이 보통입니다.
문자 계약 효력
구두계약 후 계약 내용을 정리한 문자를 주고 받게 되면, 2가지로 구분해볼 수 있습니다.
문자계약이 구두계약과 동일한 내용이라면, 문자계약은 구두계약 입증을 보완하는 효과가 있음 문자계약이 구두계약과 다른 내용이라면, 문자계약은 구두계약과 함께 전체적으로 하나의 계약이 되는 것임
부동산 구두계약과 가계약
부동산 계약을 구두로 체결한 후 계약서나 문자로 다시 작성한 경우, 말로 사전에 합의한 계약을 구두계약이 체결된 것으로 볼 것인지 가계약이 체결된 것으로 볼 것인지 애매합니다.
구두계약과 가계약은 보통 계약서를 작성하지 않는다는 점에서는 비슷하지만 구두계약은 합의하는 방식이 구두라는 것일 뿐 정식계약(본 계약)에 해당하고, 가계약은 말로 합의하든 가계약서를 작성하든 임시계약에 해당한다는 차이점이 있습니다.
만약 구두계약이 정식계약이고 이후 계약서나 문자로 작성되었다면 구두계약과 서면계약(또는 문자계약)은 전체적으로 하나의 계약이 될 것입니다.
법원은 구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로 서면계약으로 인해 당초의 구두계약과 이에 관련된 각서의 효력이 소멸되는 것은 아니다라고 판결함(2003나8747 판결).
그러나, 구두계약이 임시계약으로서 가계약이라면 가계약 처리 방법에 따라 해결되어야 합니다.
==>> 부동산 가계약금 반환 특약(+ 환불 판례, 내용증명, 카톡)
==>> 전세 가계약금 반환 특약, 안 해줄 때 대처법(+ 전세대출 불가 카톡 문구)
원룸 구두계약
원룸을 전세계약이나 월세계약으로 체결하면서 계약서 작성 없이 구두로 계약하는 것은 당연히 가능합니다. 다만, 전세계약이나 월세계약에서 임대보증금과 월 임대료, 원룸 인도시기, 전세나 월세 계약기간 등 중요 부분에 대한 구두 약정이 있어야 합니다.
따라서 임대보증금이나 월 임대료가 작아서 전세나 월세를 구두계약으로 체결했더라도 추후 분쟁에 대비하기 위해서는 녹음, 문자, 카톡 등으로 증거를 준비해두는 것이 좋습니다.
자취방 양도 구두계약
대학생 세입자가 방학이나 코로나 때문에 자취를 계속하기 어려운 경우 새로운 세입자에게 자취방을 양도하는 경우가 있습니다.
==>> 원룸 양도하는 법 확인하기
증여와 구두계약
증여는 구두계약으로 가능할까요? 증여의 경우 예외적으로 체크해야 할 사항이 있으므로 아래의 링크를 확인해주세요.
==>> 구두로 증여한 후 취소할 수 있을까?
구두계약 파기
구두계약 파기 사유
구두계약 해제도 일반적인 계약의 파기와 마찬가지로 3가지 계약파기 사유 중 하나에 해당되어야 합니다.
계약금을 지급한 경우 계약상 문제(하자)가 있는 경우 상대방이 계약 해제에 동의한 경우
==>> 계약해지 통보, 요건(+ 문자, 카톡, 공문, 내용증명 양식)
구두계약 파기 해약금
구두계약을 하면서 어떤 돈이 지급되었는데, 그 돈이 계약금으로 인정된다면 당연히 그 계약금은 민법 제565조에 의하여 해약금으로 추정됩니다.
따라서 계약서 작성 없이 구두계약만 체결했더라도 계약금을 포기하거나 계약금 배액상환을 통해 구두계약을 해제할 수 있습니다.
==>> 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)
구두계약하고 계약금 일부 입금시
구두계약도 계약의 일종이기 때문에 계약금 명목으로 돈을 지급하면서 계약금 중 일부라고 명시했다면, 일반적인 계약에서 계약금 일부만 지급된 경우와 동일하게 처리하면 됩니다.
==>> 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)
그러나, 구두계약을 체결하면서 임시계약, 가계약이라는 취지로 합의하면서 계약금 보다 소액의 가계약금을 지급한 것이라면 가계약 파기에 관한 내용을 확인하셔야 합니다.
==>> 부동산 가계약금 반환 특약(+ 환불 판례, 내용증명, 카톡)
==>> 전세 가계약금 반환 특약, 안 해줄 때 대처법(+ 전세대출 불가 카톡 문구)
계약금 없는 구두계약
구두계약은 계약서 작성도 없기 때문에 계약의 구속력을 높인다는 명목으로 보통 계약금을 주고 받는 경우가 많습니다.
그런데, 만약 계약금 없이 구두계약이 체결되었다면, 아무리 계약서가 작성되지 않았더라도 구두계약도 계약이기 때문에 계약의 구속력에 의해 구두계약을 쉽게 파기할 수 없습니다. 즉, 계약파기 사유가 있어야만 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.
그리고, 계약파기 사유에는 3가지가 있다고 말씀드렸는데, 이 경우는 계약금이 없으므로 아래의 3가지 사유 중 2번과 3번 2가지 경우만 계약 파기가 가능합니다.
계약금을 지급한 경우 계약상 문제(하자)가 있는 경우 상대방이 계약 해제에 동의한 경우
==>> 계약금 없는 계약, 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)
구두계약 위약금
구두계약이 파기될 경우 부동산 구두계약 위약금 받을 수 있을까요?
구두계약도 계약이므로 위약금 약정이 있었다면 구두계약 파기로 위약금을 받을 수 있고, 구두계약 파기로 손해를 입었다면 손해배상도 청구할 수 있습니다.
==>> 계약파기 위약금, 손해배상(+ 위약금 약정 예시 및 청구 양식)
위약금 약정 예시
구두계약 위약금 약정 문구
구두계약도 계약의 일종이므로 위약금 약정이 있다면 위약금 청구가 가능합니다. 위약금 약정은 구두로 약정해도 되고, 계약서, 문자, 카톡으로 약정해도 됩니다. 다만, 구두로 약정한 경우에는 녹음을 해서 입증을 준비해둬야 합니다. 위약금 약정 문구는 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
위약금 청구_부동산 매매
부동산 매매 구두계약 위약금 청구 내용증명, 문자, 카톡 문구
구두계약도 계약의 일종이므로 부동산 매매 구두계약에서 위약금 약정이 있다면 위약금 청구가 가능합니다. 위약금 약정은 구두로 합의해도 되고, 계약서, 문자, 카톡 등으로 약정해도 됩니다. 다만, 구두로 합의한 경우에는 녹음을 해서 입증을 준비해둬야 합니다. 위약금 약정 문구는 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
위약금 청구_전세_월세
전세, 월세 구두계약 위약금 청구 내용증명, 문자, 카톡 문구
구두계약도 계약이므로 전세계약이나 월세계약에서 위약금 약정이 있다면 위약금 청구가 가능합니다. 위약금 약정은 구두로 특약해도 되고, 계약서, 문자, 카톡으로 특약해도 됩니다. 다만, 구두로 특약한 경우에는 녹음을 해서 입증을 준비해둬야 합니다. 위약금 특약 문구는 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
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