갭 투자 하는 법 | 부동산 왕초보 갭투자는 이렇게 합니다. 빠른 답변

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매매가와 전세가의 간격, 즉 두 가격의 차이를 이용하는 방법을 갭투자라고 해요. 두 가격의 차이만큼만 돈을 내고 해당 부동산의 소유권을 얻는 거죠. 매매가로 1억 원 하는 부동산에 보증금 9천만 원을 내고 전세로 사는 세입자가 있다면, 1천만 원만 있으면 해당 집을 살 수 있는 거예요.

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갭(Gap)투자란? 갭투자하는 법? – J부장

갭(Gap)투자란? 갭투자하는 법? … 전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투자방식. 우선 우리는 왜 갭투자를 하는지에 대한 이유 …

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갭투자 기본 상식 이해하기

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갭 투자 – 나무위키

시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 전세 세입자를 구하고 그 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 …

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갭투자 고민하시나요 진실을 알려드립니다 집코노미TV – 한국경제

갭투자 하는 방법을 알려드리려는 게 아니라 갭투자의 그늘, … 그런데 어차피 소액 갭투자이기 때문에 매매가격 상승뿐 아니라 전세보증금 상승까지 …

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아파트 갭투자하는 2가지 방법과 입지선정 노하우 3가지

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갭투자란? 쉬워 보이지만 따져볼 것 많다 – e노하우

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갭투자 하는 방법을 알려드리려는 게 아니라 갭투자의 그늘, … 그런데 어차피 소액 갭투자이기 때문에 매매가격 상승뿐 아니라 전세보증금 상승까지 …

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부동산 왕초보 갭투자는 이렇게 합니다.
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주제에 대한 기사 평가 갭 투자 하는 법

  • Author: 덕방 연구소
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  • Date Published: 2021. 9. 30.
  • Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=leLlTqplPbI

1천만 원으로 내 집 마련하는 방법: 갭투자

다들 퇴근 후 편히 쉴 수 있는 공간인 내 집을 하나쯤은 마련하는 것이 목표일 텐데요. 많은 사람이 부동산을 마련하기 위해서 큰돈이 들어간다고 생각해요. 그런데 놀랍게도 생각보다 적은 돈만으로도 부동산을 사는 방법이 있어요. 바로 갭투자라는 방법이죠.

그런 방법이 있다고? 갭투자가 뭔데?

갭(gap)은 간격을 뜻하는 말인데요. 매매가와 전세가의 간격, 즉 두 가격의 차이를 이용하는 방법을 갭투자라고 해요. 두 가격의 차이만큼만 돈을 내고 해당 부동산의 소유권을 얻는 거죠. 매매가로 1억 원 하는 부동산에 보증금 9천만 원을 내고 전세로 사는 세입자가 있다면, 1천만 원만 있으면 해당 집을 살 수 있는 거예요.

세입자가 있는 집을 갭투자로 사면, 소유권을 얻는 동시에 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 의무도 지는데요. 계약 만료 때, 보증금 9천만 원을 우리가 돌려줘야 하는 거죠.

9천만 원이 없는데, 보증금은 어떻게 돌려주는 거지?

매매가 전부를 주고 살 돈이 없어서, 적은 자금만 필요한 갭투자를 했는데 갑자기 9천만 원이나 되는 보증금을 돌려줘야 한다니 의아할 거예요. 투자금의 9배나 달하는 전세 보증금을 돌려줄 수 있는 걸까요?

결론부터 말하면, 충분히 가능해요. 계약이 만료될 시점에 또 다른 전세 세입자를 구해, 새롭게 구한 전세 세입자로부터 받은 보증금 9천만 원을 기존에 살고 있던 전세 세입자에게 계약 만료 때 돌려주면 되거든요.

집주인과 기존 세입자, 새로운 세입자, 공인중개사, 법무사가 날짜만 맞춰 모이면 문제가 없어요. 법무사가 지켜보는 앞에서 새로운 세입자는 보증금을 집주인에게 주고, 집주인을 그 돈으로 기존 세입자에게 보증금을 돌려주면서 새로운 임대차 계약을 체결하면 되는 거죠.

갭투자는 계약 만료일 전까지 새로운 전세 세입자를 찾고, 그 돈으로 기존 세입자에게 보증금을 돌려주면, 가진 돈이 없어도 보증금을 돌려줄 수 있는 셈이에요. 만약 새롭게 전세 세입자를 찾는 시점에 전세가가 오른다면? 오른 만큼 고스란히 이익을 얻을 수도 있어요.

갭(Gap)투자란? 갭투자하는 법?

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안녕하세요, J부장입니다 🙂

이번에알아볼주제는 갭(Gap)투자인데요,

갭(Gap)투자란

전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투자방식.

우선 우리는 왜 갭투자를 하는지에 대한 이유를 알아봐야합니다.

과거에 갭투자는 말그대로, 투자의 목적으로써,

적은 비용으로 높은 수익을 내기 위해 투자용으로 많이 이루어졌습니다.

대출을 받아 투자하는 방식, 레버리지 투자와 비교해도,

상대적으로 높은 수익률, 융자이자 비용이 발생하지않아,

이 점이 투자자들도 하여금 큰 메리트로 여겨졌습니다.

높은 전세가율을 이용해 소액투자를 할 수있다는 장점,

★아파트 가격이 상승할 것을 전제로 투자하는 투자법으로,

환금성이 높은 물건을 투자해 위험성을 줄이고 변수를 대비해 자금을 확보하는 것 또한 중요합니다.

요즘, 근래에는 대출을 끼고 주택구입이 힘들거나

주택가격이 더 오르면 감당하기 힘들어진다 판단해 영끌매수가 많아졌습니다.

올해 4월에는 서울 주택거래 갭투자 비중이 52%까지 상승했습니다.

● 갭투자 방법은?

전세끼고 구입 전세맞춰 구입

→ 전세끼고 구입이란 ?

= 기존에 전세가 있는 주택을 구입하는 방법

전세끼고 구입시 기존에 전세입자의 계약잔여일을 꼭 확인해야합니다.

※ 전세입자가 거주한 지 얼마되지않았다면, 4년간 최대 전세금 5%증액가능,

전세 입자가 계약만료시점이 다가온다면 새로운 시세로 전세금 계약가능.

→ 전세맞춰 구입이란 ?

= 공실인 아파트를 사서 전세입자를 새로 맞추는 방법

계약 후 잔금일을 2~3개월 뒤로 하고 그 기간동안 전세입자를 맞춤

● 예를들어봅시다.

매매가 : 5억

전세가 : 4억

(매매가) – (전세가) = 차액 (차액만큼 투자해서 주택구매)

중개수수료, 등기비용, 취득세 등 제외하고 실투자금 1억이 있다면,

전세금 4억 + 내돈 1억으로 5억짜리 아파트를 매수 할 수 있습니다.

현재와 같은 부동산 상승장에서 부동산 가격은 한번에 몇천~몇억씩 상승합니다.

5억원에 매수한 아파트가 7억이 되었다면,

초기 투자금 `1억`으로

시세차익 `2억` 2배의 수익을 얻게 되는 방식으로,

만일 내가 산 아파트가 전세가격이 상승한다면, 오히려 내 돈을 들이지 않고 시세차익을 얻게 됩니다.

★ 주의

→ 주택이나 전세가격이 하락한다면 ?

= 역전세현상이나 전세계약갱신시 추가적인 전세보증금이 발생할 수 있음

→ 전세입자가 새로 안구해진다면 ?

= 전세보증금만큼 비용을 마련해야함

위에 말씀드렸다시피 갭투자는

높은 전세가율을 이용해 소액투자를 할 수있다는 장점,

아파트 가격이 상승할 것을 전제로 투자하는 투자법 이기때문에,

반대로 부동산 폭락기가 온다면 큰 부작용 으로 다가옵니다.

아파트 매매가가 전세가보다 낮아져버려 이를 역전세라고 말합니다.

사람들이 부동산을 매수 하지 않아 일어나는 현상 으로,

이 시점에 갭투자를 한 집주인이 세입자의 전세만기상황에 전세금을

되돌려주지 못해, 다행히 대출을 일으켜 전세자금을 돌려준다면 좋지만,

최악의 경우 해당아파트가 경매로 넘어가게 됩니다.

최근에는 금리인상과 대출규제로 갭투자도 줄어들고있는 상황이지만,

갭투자는 무주택자내집마련, 1주택자들의 갈아타기 수단으로 활용할 수 있습니다.

하지만 역시 공급과 수요, 가용금액을 잘 체크한 후 실행에 옮기시길 바랍니다 🙂

이상으로 갭투자에 대한 설명을 마치도록하겠습니다.

J부장이였습니다.

감사합니다 🙂

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갭투자 기본 상식 이해하기

갭투자 하는방법에 대해서 알아보기

예전에는 부동산규제가 지금처럼 심하지 않았을 때는 투자를 통해서 자산을 불리는 방법으로 갭투자를 하시는 분들이 많으셨는데 요즘에는 어려운 부분이 있길 마련이죠. 아무래도 부동산은 다른 자산에 비해 현금으로만 이용해 사는 분들이 드물어서 대출이나 세입자를 구해 전세를 안고 사기도 하는데 어떻게 갭투자 하는방법을 할 수 있는지 방법과 장점에 대해서 알려드릴까 해요.

– 갭투자란?

시세 차이를 목적으로 매물 가격과 전세가 간의 차액만큼 금액으로 전세를 낀 주택을 매수하는 투자 방법으로 영어로 gap, 차이라는 용어와 결합한 단어로 전·월세로 내놓은 집을 매입하는 투자방식이랍니다. 즉 이미 살고있는 세입자가 있는데 그 세입자의 보증금만큼만 뺀 나머지 돈만 지급하여 매매하는 방식을 말한답니다.

– 갭투자 하는방법

사실상 그렇게 복잡하고 어려운 방법이 아닌데요. 예를 들어 매매가가 5억이면서 현재 전세가가 3억인 아파트에 세입자가 있는 상태에 이 집을 구매하려는 매수인은 3억 전세를 끼로 실제로 남은 차액인 2억만 주고 매수를 할 수가 있는 방법이랍니다. 이때 아파트 가격이 오르면서 7억이 되었을 때 매도인으로부터 소유권을 넘겨받은 투자자가 매도하면 2억으로 1억을 벌게 되는데 이런 방식으로 시세차익으로 투자하는 방법이랍니다. 주로 자금이 부족한 신혼부부가 집을 장만하는 방법으로 많이 이용하고 있답니다.

– 아파트만 가능한가?

사실 아파트가 대표적인 부동산이긴 하지만 오피스텔이나 빌라 주택 등 모두 가능하다고 할 수가 있답니다. 하지만 아파트는 동일한 조건의 단지와 평형이 있기 때문에 상대적으로 안정적인 가격이 형성될 수가 있기 때문에 투자하시는 분들은 아파트를 선호하시는 경우가 많이 있답니다.

– 갭투자의 장단점

갭투자는 일단 다른 부동산투자에 비해서 진입하기가 쉽다는 장점이 있답니다. 비교적 적은 액수의 현금만 있으면 되고 지역설정만 잘 정한다면 빠르게 수익을 낼 수가 있다는 장점이 있어요. 또한 입주권이나 분양권과 같은 권리가 아닌 실물을 대상으로 하므로 위험부담도 덜하며 매매가격의 상승이나 높은 전세가율이 유지된다면 효율적으로 진행하실 수가 있답니다. 즉 소액으로 투자할 수 있고 수익 실현도 빠르다는 것을 말할 수가 있어요. 하지만 반대로 집값이 내려가게 되면 집을 팔았어도 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하거나 대출금마저 갚지 못하게 되는 경우가 있기 때문에 이 역시도 잘 알아보고 진행하시는 것이 중요하답니다.

– 갭투자는 대출이 가능한가?

간혹 전세 낀 집을 알아본 후 나머지 돈을 대출받으면 될 거라는 생각을 하시는 분들이 계시겠지만 갭투자는 일반주택을 구매할 때 받을 수 있는 주택담보대출이 불가해요. 그러므로 집값에서 전세보증금을 제외한 나머지 돈은 신용대출이나 마이너스 통장 또는 예·적금 등 개인 자금으로 내야 한다는 점이 있답니다.

– 투자하기 좋은 지역이란?

주로 도시보다는 지방이나 비규제지역인 수도권을 찾는 경우가 많이 있는데 대도시는 일반적으로 전세가율이 매매가의 약 70%의 수준이지만 지방 같은 경우는 전세가율이 높아서 매매와 별로 차이가 나지 않는 경우가 있답니다. 그러므로 더욱 적은 금액으로 시작할 수가 있고 취·등록세가 중과되지 않는 1억 이하의 매물과 양도세가 중과되지 않는 비규제 지역으로 알아보시면 좋답니다.

– 갭투자로 차익실현

모든 투자자는 높은 세금을 피하고 싶어 해서 취득세는 공시가 1억 미만 물건만을 매수하여 중과를 피할 수가 있지만, 양도세의 경우에는 단기 보유에 대한 세율이 높기 때문에 매수단계에서 최소 2년 이상은 보유하고 일반과세율로 양도세를 내는 것이 좋답니다. 그러므로 너무 짧은 기간에 급등하거나 투자자들만 매수한 지역 실수요가 받쳐주지 못하는 곳은 피하며 지역을 선택하여 투자해야 한답니다.

– 오늘 마무리를 하면서 :

갭투자 하는방법으로는 실거주 집을 미리 매수하여 동시에 실거주하는 것이 좋지만 요즘같이 시세가 높고 대출이 까다로운 경우에는 높은 전세가율을 이용해서 향후에 거주할 곳을 미리 갭투자를 하는 것도 좋은 방법이랍니다 이렇게 다양한 방법으로 갭투자 하는방법을 알아보았는데 주변 시세부터 환경 조건 등을 고려해서 꼼꼼하게 알아본 후 투자하시는 것이 중요해요.

갭투자 고민하시나요? 진실을 알려드립니다 [집코노미TV]

집코노미 타임즈

부자로 만들어준다는 유혹

벼락거지는 면하자는 욕심

* 이 기사는 10월 21일 오후 6시 30분 집코노미TV 유튜브 채널에서 진행된 라이브 방송을 글자로 옮긴 내용입니다. 한경닷컴 홈페이지 또는 집코노미TV 유튜브 채널에서 영상으로도 보실 수 있습니다.

오늘은 조금 무거운 이야기입니다. 갭투자와 관련된 이야기입니다. 갭투자 하는 방법을 알려드리려는 게 아니라 갭투자의 그늘, 그리고 거기서 발생하는 문제들에 대해서 짚어보려 합니다.일단 갭투자의 범위가 넓기 때문에 정의를 해볼게요. 1주택자가 갈아타기 할 집을 미리 전세 끼고 사놓는 경우, 혹은 무주택자가 나중에 입주할 집을 미리 사두는 경우는 예약구매에 가깝겠죠. 투자 목적으로만 접근한다면 고액 갭투자와 소액 갭투자로 나뉘는데요. 소액 갭투자의 경우 여윳돈 1억이 있다면 1000만원씩 10채를 사거나 2000만원씩 5채를 사는 형태입니다. 오늘 다뤄볼 내용은 이 소액 갭투자에 관련된 이야기입니다. 아파트 단지를 특정하는 강의나 무리지어 투자하는 분들의 경우 소액 갭투자와 관련이 깊죠.지역과 단지를 콕 찍어주는 갭투자 강의는 보통 입주물량을 기반으로 분석하죠. 이 같은 입주물량은 입주자모집공고를 기반으로 취합하기 때문에 현재로부터 2년 6개월 후의 물량이 비교적 정확한 편입니다. 제가 가상의 표를 하나 만들어봤는데, 여러분들에게 갭투자를 하라면 A, B, C 세 곳의 도시 가운데 어디에 갭투자를 하시겠습니까?이 같은 소액 갭투자는 통상 입주물량이 전년 대비 많이 감소하고, 또 앞으로의 물량도 예년보다 많지 않은 도시에 집중적으로 이뤄지는 편이죠. 이런 논리라면 B도시가 가장 유력하겠죠. 그런데 어차피 소액 갭투자이기 때문에 매매가격 상승뿐 아니라 전세보증금 상승까지 노리는 경우가 많습니다. 집값이 올라도 절대금액 자체가 작기 때문입니다. 보증금 상승까지 노린다면 매입 후 매각까지의 기간이 2년 안팎이었던 거죠.그런데 소위 선수들은 언제 투자를 할까요. 입주물량이 최저로 감소하기 전에 먼저 들어갑니다. 당장은 큰 갭을 감당하겠지만 본격적으로 전셋값과 매매가격이 오르는 시점엔 이미 2년을 채운 상황이 되기 때문에 미련 없이 털고 나올 수 있는 거죠.그런데 이젠 임대차법 개정으로 보증금 증액을 위해선 4년을 기다리는 구조가 됐죠. 그런데 앞서 입주물량은 2년 6개월 뒤까지만 집계가 가능하다고 말씀드렸죠. 투자시점으로부터 4년 뒤의 수급은 알 수 없다는 이야기입니다.그럼 갭투자를 했다가 단타로 빠질 수 있을까요? 올해 6월 1일부턴 단기 양도세율이 대폭 올랐습니다. 1년 미만 보유했다가 팔 경우 70%의 단일세율, 2년 미만 보유했다가 매각한다면 60%의 단일세율을 적용받습니다. 양도세는 원래 누진세율인데 단기 매각엔 단일세율로 무겁게 과세하는 거죠. 그러니까 최소 거래 기간이 2년이 됐단 의미입니다. 하지만 2년이 지나도 세입자가 계약갱신청구권을 행사한다면 보증금을 증액할 수 없겠죠. 과거와 비교하면 기대수익이 낮아진 셈입니다. 4년을 기다리지 않는다면요.이 표는 지난 2년 동안 전국에서 가장 많이 거래된 아파트들입니다. 파란색으로 칠한 단지들에서 소액 갭투자가 많이 이뤄졌는데요. 경남 창원의 성원 아파트나 전남 광양의 성호2차아파트의 경우 제가 기사로도 다룬 적이 있습니다. 500만원 또는 3000만원 안팎에 원정 투자를 하는 분들이 많았죠. 광양의 경우 2년 전엔 전체 매매거래 중 외지인 비율이 60%를 넘기기도 했습니다. 이렇게 투자자들이 몰리면 수급과 별개로 가격 왜곡이 심해지는 것이죠.문제는 법인입니다. 개인의 경우 단기 양도세율이 크게 오르면서 거래 기간이 길어졌다고 말씀드렸죠. 법인 또한 지난해 6·17 대책을 통해서 양도세 개념인 법인세가 올랐는데요. 최고 세율이 25%+20%=45%입니다. 개인일 때 70%까지 내는 것보단 낮죠. 관 뚜껑에 못을 박았다고 했던 법인에 오히려 메리트가 생긴 것입니다. 게다가 법인은 오늘 샀다가 내일 판다고 해서 더 많은 세금을 내는 것도 아닙니다.6·17 대책에선 법인의 종합부동산세도 크게 올렸는데요. 문제는 종부세가 매년 6월 1일을 기준으로 과세된다는 점입니다. 즉, 지금 집을 샀다가 내년 5월 말 매각한다면 종부세를 내지 않는다는 것입니다. 법인에 대해 강한 규제가 시행됐지만 개인 또한 만만치 않은 규제를 받고 있다 보니 상대적으로 널널해 보이는 것입니다. 전국이 규제지역으로 묶인 이후 오히려 서울이 싸보이는 것처럼 말이죠.이렇게 법인 투자자가 많이 몰린 곳들을 표로 정리해봤습니다. 한국부동산원에서 볼 수 있는 가장 최근월 통계인 8월 기준입니다. 아파트 매매거래량 대비 법인의 매수 비중을 22위까지만 추렸는데 모두 두자릿수네요. 20% 이상인 곳들은 실수요와는 거리가 먼 지역이라고 생각하시면 될 것 같습니다. 지난해 연말에도 같은 통계를 내봤는데, 당시엔 인천과 수원 등 수도권 지역이 상위권에 포진해 있었습니다. 하지만 올해는 지방, 그것도 그동안 주목받지 못했던 곳들이 상당히 눈에 띕니다.앞서 선수들은 일반 갭투자자들보다 먼저 진입한다고 말씀드렸죠. 그럼 내게 물건을 파는 사람은 누구일까요? 생각해 보셨나요? 지방 소도시에서 갑자기 매도인이 많아진 걸까요? 조금 전까지 표로 정리해 보여드린 지역들이 정상적인 시장에서 거래가 그렇게 활발한 지역들이었나요?주택수나 자산 규모를 자랑하는 분들이 늘고 있는데, 자세히 보셔야 합니다. 부동산에서 이 정도 규모의 자산을 갖고 있다면 종말이 다가오는 임대사업자로 등록된 상태가 아닌 이상 절대 자신의 명의로 모두 보유하고 있을 수 없습니다. 세제적으로 가장 불리한 상태이기 때문입니다. 가족과 친구, 사돈이나 팔촌까지 동원해 명의신탁을 활용하는 것이죠. 그 물건을 내게 팔더라도 등기상 이름만으론 걸러낼 수 없다는 의미입니다.명의신탁은 형사처벌 대상입니다. 국토부에서 주기적으로 실거래 전수조사 결과를 발표하지만 명의신탁 단속 건수를 보면 미미합니다. 그만큼 당국에서도 일일이 들여다보기 힘들다는 것이죠. 만약 재개발이나 재건축 입주권으로 수십, 수백억대 자산가라면 명의신탁 가능성이 높습니다. 투기과열지구의 정비사업엔 5년 재당첨제한이 있기 때문이죠. 청산하고 싶은 게 아니라면 자신의 명의로 많은 물건을 보유한다는 것 자체가 말이 되지 않습니다.투자의 세계는 이렇게 수상한 냄새도 많이 나는데요. 사고가 터졌다는 이야기는 왜 많지 않을까요. 기본적으로 조직이 음성화 돼 있기 때문입니다. SNS가 발달해서 더욱 그렇죠. 그리고 주축이 되는 투자자들에 대한 신격화가 이뤄졌기 때문입니다. 뻔한 이야기만 해도 감탄사가 터져나오는 분위기이다 보니 누군가 반기를 들겠다면 잔다르크가 될 각오를 해야겠죠. 그래서 쉬쉬되는 경향이 있다는 이야기입니다.사실 최근 같은 장에선 물려서 사고가 나긴 힘들기도 하죠. 하지만 상승장이 계속 이어지던 2~3년 전에도 갭투자와 알선 관련한 사고는 더러 일어났다는 걸 명심하시기 바랍니다.과거에 취재했던 사례를 몇 가지 보여드리겠습니다. 우선 초보 투자자들을 모으는 강사 이야기인데요. 당시 취재 내용이 KBS ‘추적 60분’을 통해 다뤄지면서 더욱 알려지기도 했었죠. 이 강사는 유료 회원제를 운영하는데요. 회원이 되면 물건을 대줍니다. 보통 갭투자자들은 물건이 뭔지도 보지 않고 계약하죠. 문제는 다른 회원이 매각하는 물건을 또 다른 회원이 매수하게끔 돌린다는 것입니다. 설상가상으로 중개법인도 운영하고 있습니다. 자전거래까지 의심될 수밖에 없는 상황이죠.갭투자자들은 역전세를 가장 두려워하는데 이를 대납해주겠다고 회유해 회원을 늘리기도 했습니다. 이 때문에 대부업법 위반 등으로 송사가 불거지기도 했는데요. 회원들의 역전세를 대납해줄 땐 강사의 직원이 세입자로 들어가기도 했습니다. 전세대출을 일으켜 충당하는 것이죠. 이 부분은 제가 의혹만 갖고 있다가 최근 내부 증언을 얻었기 때문에 언급하는 것입니다. 계속 지켜보고 있다는 경고이기도 하고요.다음 사례는 2018년 동탄에서 일어난 고의경매 사건인데요. 갭투자자가 손실을 세입자들에게 떠넘겼던 일입니다. 당시 동탄2신도시 입주 때문에 동탄의 매매가격과 전세가격이 모두 떨어지는 시점이었죠. 이 갭투자자의 물건이 우르르 경매에 쏟아진 건데요. 경매를 신청한 채권자는 아버지와 어머니, 장모였습니다.부동산시장이 안 좋을 때 경매가 진행되면 유찰이 나올 수밖에 없습니다. 그럼 경매의 개시가격보다 세입자의 보증금이 높아지기도 하죠. 이땐 응찰자가 아무리 싼값에 낙찰을 받더라도 선순위 세입자의 보증금을 물어줘야 하다보니 아무도 응찰을 하지 않게 됩니다. 결국 세입자가 보증금이라도 지키기 위해 낙찰받게 되는 구조인 셈입니다. 일부는 갭투자자가 세입자들에게 경매로 겁을 줘 웃돈을 받고 넘기기도 했죠. 제가 해당 사건 갭투자자의 150여채 부동산에 대한 등기를 주기적으로 열람하고 있는데요. 보시는 것처럼 이렇게 빽빽합니다.당시 한경에선 피해자분들에게 변호사님들 소개해드리고 소송을 도왔는데요. 법은 멀리 있었습니다. 그런데 당시 검찰의 판단이 주목할 만합니다. 검찰은 불기소처분이유서에서 이렇게 설명하고 있습니다. 세입자들이 경매에 참여해 낙찰받으면 결국 보증금은 지키는 것 아니냐고 말이죠. 결과론적으로 재산상 피해가 일어나지 않았다는 논리입니다. 다르게 비유하면 갭투자자가 가격이 오를 집을 세입자들에게 선물했다는 이야기도 됩니다. 허술한 법이 갭투자자들의 엑시트 플랜 유형을 하나 만들어 준 셈이죠.그런데 이 갭투자자의 사건은 아직 끝나지 않았습니다. 제가 그동안 취재하지 못했던 다른 뿌리의 줄기를 수원에서 발견한 건데요. 이 갭투자자를 알고 계시거나 사건의 당사자인 분들은 제 이메일로 제보해주시기 바랍니다.오늘 방송 말미에선 갭투자와 관련한 사례 두 가지를 말씀드렸는데요. 자산증식을 위한 투자를 하더라도 건전하게 하자는 의미에서 짚어봤습니다. 특히 부동산시장을 교란하거나 세입자의 눈에서 피눈물을 뽑는 투자는 하지 말자는 이야기입니다. 감사합니다.집코노미TV조성근 디지털라이브부장전형진 기자김윤화 PD한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

아파트를 구매하는 2가지 방법 : 갭투자와 보금자리론

– 규제로 힘들지만, 방법은 있다.

힘든 하루를 보내고 마음 편히 쉴 수 있는 나만의 공간, 부동산.

사랑하는 가족과 함께 하는 공간이자, 회사에서 지친 마음을 달래는 곳.

우리의 인생에 있어 부동산이 차지하는 비중은 무척이나 크다.

하지만 대부분의 직장인들은 금전적 부담으로 지금의 내 소득으로는 힘들다고 생각한다. 마음 속으로, 열심히 근로소득으로 돈을 모아, 부채 없이 사려고 한다.

그런데, 부동산 가격은 언제나 월급쟁이들에게 높은 벽이었다.

물론 2018년 이후로, 지금까지 서울의 부동산은 급등을 거듭하였지만,

그렇다고 그 전에는 평범한 직장인이 월급만으로 아파트를 살 수 있었을까?

아니다.

부동산 가격은 언제나 내가 가진 돈보다 항상 비쌌다.

10년 전, 20대 중반 첫 월급은 300만원 + @ 이었다. 금융권이다보니 당시에도 그렇고 지금와서 돌이켜봐도 상당히 높은 소득이었다.

그리고 서울 아파트는 3억-5억 정도의 수준으로 형성되어 있었고, 이는 내가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 오롯히 10년을 모아도 될까 말까 한 수준이었다.

낙담을 하고 포기를 했다. 그래서 부동산에 대한 관심을 끊고 지난 8년 동안 주식에만 몰두 했었다. 하지만 10년이 흐른 지금, 결국 승리자들은 주식보단 부동산에서 훨씬 많이 나왔다.

주식으로도 높은 수익을 낼 수 있었지만, 부동산이 주식보다 좋은 점은 레버리지와 시간이 흘러감에 따라 자연스럽게 발생하는 인플레이션이었다.

지금은 규제로 인해, 주택담보대출비율(LTV)가 40% 밖에 안되지만, 불과 몇 년 전만해도 70%였다. 이는 5억 집을 매수하기 위해 1억 5천만원만 있으면 된다는 말이다.

30대 부부가 결혼을 하면서 각자 5천만원을 모아서, 1억을 만들고 신용대출로 5천만원만 받으면 5억 아파트를 매수 할 수 있었다는 말이다. 지금은 그런 아파트들이 대부분 10억이 되었다. 불과 3-4년 만에 말이다.

그렇다면 사람들은 왜 집을 사지 않았을까?

가격 하락에 대한 두려움, 그리고 부채에 대한 막연한 두려움 때문이라고 생각한다.

그런데 실거주 할 집 1채를 보유하는데, 가격이 하락이 되는게 무엇이 두려울까?

다주택자가 아니면 전혀 두려울 것이 없다. 그리고 역사적으로 부동산이 떨어진 시점들이 과연 얼마나 되며, 금융위기 시절에도 서울에 있는 아파트들은 불과 20-30% 정도만 하락을 할 뿐이다. 그 후에 금방 회복을 하였다.

나는 내가 실거주 할 집을 매수해서 떨어지는 두려움보다,

가격이 지금보다 더 올라서 영영 살 수 없을 것 같은 두려움이 훨씬 컸다.

또 부채에 대한 두려움도, 본인이 무리하지 않는 선에서 구매를 한다면 별로 두려울 것이 없다.

대한민국이 망하지 않는다면, 시간이 흐를 수록 경제는 성장하고 이에 따른 자연스러운 인플레이션이 발생한다. 즉, 자산의 가치들이 시간이 지날 수록 상승을 한다는 말이다.

많은 사람들이 하는 말이, 30년 동안 빚을 어떻게 갚냐고 한다.

그런데 30년 전에 1억의 가치와, 지금 1억의 가치가 같을까? 전혀 다르다.

시간이 지날 수록, 경제가 발전 할 수록 자산의 가치가 올라가고 이 말은 화폐의 가치가 떨어진다는 말과 같다. 그리고 07년 금융위기 이후로, 유동성을 풀어 경제 성장을 이끌 수 밖에 없었고 이는 이자율의 하락을 통해 가능했다.

이렇게 자산의 가치가 올라가면, 내가 빌린 부채는 자연스럽게 자본의 영역으로 흡수 된다.

이게 바로 시간과 인플레이션이 가진 힘이다.

5억의 집을 매수하면서, 3억의 부채를 가진 사람들은 집 값이 10억으로 오르면서 부채를 갚지 않아도 자동적으로 갚은 셈이 되었다. 갚고도 2억이 남는 상황이다. 30년 동안 부채를 갚을 필요가 없다.

자, 그럼 규제가 생긴 지금은 어떤 방식으로 부동산을 매수 할 수 있을까?

물론 지금 말하는 건 무주택자가 실거주를 위한 1채를 마련하기 위한 방법이다.

1. 갭 투자

매수와 동시에 전세 세입자를 구해, 전세금과 내가 가진 자본금(갭)을 통해 부동산을 매수하는 방법이다. 금액이 넉넉하진 않지만, 미리 아파트를 사두고 전세를 2년 돌린 다음 입주를 하는 방식이다.

지금 당장 부동산을 매수 할 자금은 없지만, 미리 사두고 2년 동안 혹은 4년 동안 열심히 돈을 모아 입주를 하고 싶은 사람들을 위한 방법이다.

그 동안 부동산 가격이 워낙 오르는 바람에, 서울에서 매수가와 전세가 차이인 갭 자체가 급격히 벌어져 있었다. 하지만 작년(2020년)에 임대차법이 나오면서 전세 가격이 폭등을 하였고, 잠시나마 갭이 한 번에 줄어든 시기가 있었다.

서울, 경기도 주변에 찾아보면 1억 – 2억 사이로 역세권 아파트를 매수 할 수 있는 기회가 몇 달 동안 존재했다. 물론 지금은 다시 매수 가격이 오르면서 2억 이상으로 벌어진 상황이다.

결혼을 앞두고 있거나, 신혼부부라면 충분히 해볼만한 방법이다.

그렇게 매수를 해두고, 오피스텔 월세를 살면서 자금을 모으면 된다.

2. 보금자리론

당장 내가 들어가서 살아야될 싱글 혹은 신혼부부들은 보금자리론을 활용하면 된다.

부동산 규제로 서울과 경기도 대부분은 LTV 가 40%로 막혀 있지만, 보금자리론을 사용하면 대출한도 3억원까지 실수요자에 한해, LTV가 최대 70%까지 사용 가능하다.

아래의 조건들이 충족된다면 이용 가능하다.

신청대상 : 무주택자이면서 싱글 혹은 부부

제한 : 싱글 혹은 부부의 경우 합산 연봉 7천만원 이하, 신혼 부부의 경우 8천 5백만원 이하

대상 주택 : 6억원 이하

실수요자 요건 : 부부 합산 7천만원 이하 / 주택가격 5억 이하

사실 싱글 7천의 경우는 다수 존재하지만, 부부 합산 7천 혹은 8천 5백 이하는 빡빡한 조건이다. 30대 부부가 결혼을 하고 각자 4천 5백만원 정도만 벌어도, 보금자리론은 사용 할 수 없다.

대출한도가 3억으로 제한 되므로, 6억 집을 매수한다고 해도 현금 3억이 필요하다. 그래서 추천하는 건, 4-5억 수준의 부동산을 매수하면서 3억은 보금자리론으로 조달하고 2억의 현금으로 매수하는게 적당한 수준이다.

문제는 부동산 가격은 올랐는데, 보금자리론의 대상 주택 가격들은 완화되지 않아 해당 요건에 맞는 아파트를 찾기가 점점 더 힘들어졌다. 그래도 아직 서울 외곽 지역 및 경기도권들을 살펴보면, 여전히 4-5억대 아파트들을 찾을 수 있다.

보금자리론 알아보기 : https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_01_01_01.do

러닝스푼즈 :

성장하는 사람들을 위한 커리어 스킬 플랫폼

https://learningspoons.com/

첫 집은 갭투자

첫 집은 갭투자

한때 다주택자의 투자 수단으로 여기던 갭투자. 하지만 최근 서울에서 집을 산 39세 이하의 절반 이상이 이를 이용했다는 통계가 나왔습니다. 심지어 연령대가 낮을수록 두드러졌고요. 오늘 부딩은 ‘반쪽짜리 내 집 마련: 첫 집은 갭투자’에 대해 다룹니다.

첫 집은 갭투자

지난 1년간 서울에서 집을 산 20·30대의 절반 이상이 갭투자를 했습니다. 특히 20대는 대부분 집을 ‘반쪽’만 샀습니다. 20대 71%가 갭투자를 했기 때문입니다. 30대는 49%가 갭투자를 했습니다. 전문가들은 이를 두고 집으로 괴로워한 30대를 목격한 20대가 앞으로 집을 살 수 없을지도 모른다는 불안감에 쫓기고 있다고 평했습니다. 갭투자는 이제 더 이상 특별하지 않습니다. 집값 상승 열풍에 올라타는 유일한 수단 이 되었기 때문입니다. 20·30대가 생애 첫 집을 마련하는 방법으로 자리 잡은 갭투자를 다섯 가지 키워드로 살핍니다.

▷ 근데 갭투자가 뭐였더라? 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 보는 거죠. 3억 원짜리 집이 3억5000만 원이 되면 1억 원을 투자해 5000만 원을 벌어들인 셈입니다. 이게 끊이지 않는 이유는 높은 전셋값 때문입니다. 전셋값과 집값의 갭이 적을수록 투자하기 쉬워서입니다.

하나, 등장

사실 최근 들어 등장한 투자 방법은 아닙니다. 과거 ‘복덕방’ 시절에도 있었으니까요. 1984년 8월 10일자 한국일보엔 이런 문장이 나옵니다. “빚 얻고 전세 놓고 무리하면서 집 한 채를 마련하고, 1년에 몇 번씩 이사를 다니면서 그 집을 키우는 것이 최근 10년 넘게 정형화된 재산 증식 방법.” 이를 보면 꽤 오래전부터 세 끼고 집을 사 차익을 남기는 방법을 써왔음을 알 수 있습니다. 

둘, 수익률

이번 집값 상승기 초입인 2015~2016년 수익률이 단연 높습니다. 가령 2016년 8월 서울 성동구 옥수동 소재 20평대 신축 아파트를 5억8000만 원 전세 끼고 6억2500만 원에 살 수 있었습니다. 2016년 말 거래가는 7억 원으로 자본금 4500만 원에 수익률이 166%입니다. 최근에는요? 2021년 6월 거래가는 16억2000만 원으로 수익률은 2211%입니다(매도 시 양도세* 제외).

*집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다.

셋, 전세가율

전세가율*이 높을수록 인기도 많습니다. 집값과 전셋값 차이가 적어 내 돈이 적게 들어가기 때문입니다. 단, 전세가율이 높다고 무조건 수익률도 높은 건 아닙니다. 전세 수요는 줄을 섰는데 매수 수요는 코빼기도 보이지 않아 전세가율만 높은 집도 왕왕 있기 때문입니다. 참고로 지난 6월 수도권 주택의 전세가율은 63.7% 입니다. 5개 광역시는 65.4%입니다.

*매매가 대비 전세가 비율을 말합니다. 3억 원짜리 집의 전세가 2억4000만 원이라면 전세가율은 80%입니다. 전세가율 상승은 갭투자 문턱을 낮추는 요인으로 작용하기도 합니다.

넷, 범죄

갭투자는 전세제도의 ‘숙주’나 다름없습니다. 전세제도가 있는 한 당연히 불법은 아닙니다. 심지어 전세 공급을 늘려 시장을 안정시키는 순기능도 합니다. 단, 분명한 문제점도 있습니다. 최대 위험 요인은 전셋값 하락입니다. 전셋값이 폭락해 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하면 세입자를 위협할 수 있습니다.

다섯, 전세대출

비교적 쉽고 싸게 빌려주는 전세대출. 이것이 갭투자를 부추긴다는 주장은 오래전부터 있었습니다. 집값이 올라 전셋값이 오르고 덩달아 전세대출이 늘며 이것이 갭투자 수단으로 쓰인다는 겁니다. 이에 시장은 금융 당국이 곧 내놓겠다 한 가계부채 추가 대책에 집중합니다. 갭투자를 ‘거주하지 않을 집을 사는 투기’로 규정한 현 정부의 본격적 전세대출 규제책이 담길 가능성 이 있어서입니다.

보금자리론 금리 오름

대표적 모기지 상품인 보금자리론*의 금리가 10월부터 0.2% 오릅니다. 이에 10월 1일 이후 대출받는 이는 만기별로 연 2.9~3.3%의 금리를 적용받게 됩니다. 최근 한국은행이 기준금리를 올렸으니 정부가 운용 중인 주택담보대출 상품의 금리도 올리는 것으로 이해하면 쉽습니다. 다만 한 가지, 9월 중 보금자리론 신청을 완료하면 조정 전 금리를 적용받을 수 있습니다.

*한국주택금융공사가 내놓은 대표적 저금리 주택담보대출 상품입니다.

전셋값 떨구고 싶거든!

전셋값을 내리려면 임대차보호법*을 폐지해야 한다는 주장이 또 나왔습니다. 지난해 7월 임대차보호법을 도입한 후 1년간 서울 아파트 전셋값 상승률이 법 시행 전 1년간 상승률의 3배 가 넘는다는 통계 자료가 그 근거입니다. 자치구별로 보면 노원구 아파트 전셋값 상승률이 가장 높았습니다. 법 시행 전 1년간 상승률 3%에서 시행 후 1년간 30.2%로 10배 이상 올랐습니다.

*세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있어 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 보증금 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 이 법은 세입자의 권리를 보호한다는 취지에서 만들었습니다.

758세대 모집

SH가 국민임대주택 입주자 758세대를 모집합니다. 새로 짓는 강동구 고덕강일13단지에 336세대, 강서구 마곡 등 기존 단지에 422세대가 입주합니다. 청약 신청은 10월 5일부터고, 서류 심사 대상자 발표는 10월 29일, 당첨자 발표는 2022년 3월 3일입니다. 자세한 청약 신청 방법과 일정 등은 이곳 에서 살피세요.

주식 팔아 집 산 사람

지난해에 주식 판 돈으로 집을 산 이가 이전 해보다 3배 이상 늘었습니다. 주택 구입 자금의 80% 이상을 주식 팔아 조달한 이가 2019년엔 223명이었는데, 2020년엔 771명으로 약 3.5배 증가한 겁니다. 참고로 주식 팔아 산 가장 비싼 집은 지난 2월 80억 원에 거래된 서울 용산구 한남동 소재 한남더힐이었습니다. 매수자는 80억 원을 모두 주식 판 돈으로 지불했습니다.

대장동 의혹 짧게 정리

‘대장동 개발 의혹’으로 온 나라가 떠들썩 합니다. 사건의 핵심은 이재명 경기도지사가 성남시장일 때 진행한 성남시 대장지구 개발사업에 당시 설립한 지 한 달 된 민간기업 화천대유가 참여해 3년 만에 배당금 577억 원을 가져간 것으로 알려졌고, 이것이 당시 성남시장이던 이재명 지사가 특혜를 준 거 아니냐는 겁니다. 최근엔 국민의힘 곽상도 의원 아들이 화천대유로부터 퇴직금을 50억 원이나 받은 게 알려지며 의혹은 더 커졌습니다.

‘나쁜’ 집주인 공개?

세입자의 전세보증금을 계획적으로 돌려주지 않는 집주인들 얘기 자주 들리죠? 최근 이들의 명단을 공개하는 법안이 국회에 발의됐습니다. 전세보증금반환보증보험*을 통해 HUG가 수억 원의 전세보증금을 세입자에게 대신 갚아주고 신청한 변제마저 오래 하지 않은 이의 정보를 공개 하는 게 핵심 내용입니다. 법안 통과 시 3년여간 보증금을 돌려주지 않아 강제집행 대상인 집주인의 인적 사항이 공개될 수 있습니다.

*집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 집주인에게 전세보증금을 회수합니다.

한국부동산원

주, 월 단위로 부동산 가격 조사나 평가, 통계를 행하는 국토교통부 산하 공기업입니다. 2019년 10월부터 청약 시스템(청약홈)을 운영하고 있죠. 지난해 이들은 설립 51년 만에 기존 ‘한국감정원’에서 ‘한국부동산원’으로 사명을 바꿨습니다.

KB국민은행

부동산에 강한 은행입니다. 한국주택은행 시절인 1986년 1월부터 축척해 온 부동산 관련 데이터를 활용해 주, 월 단위로 전국의 집값 통계를 내놓고 있죠. 정부(한국부동산원)에서 하는 것만큼 체계적이었기에 지금도 많은 단체에서 이들의 조사 결과를 신뢰하고 있습니다. 

연결!

내 집에서 네 집으로, 우리는 늘 연결되어 있습니다.

사진 제공. @yechansnap

일상에서 발견한 주거의 멋진 순간을 @booding.co를 태그해 인스타그램에 올리시거나, DM으로 보내주세요. 혼자 간직하기 아까운 사진을 부딩 구독자와 공유합니다.

아파트 갭투자하는 2가지 방법과 입지선정 노하우 3가지

아파트 갭투자하는 2가지 방법과 입지선정 노하우 3가지 – 갭투자 원리 순서 총정리!

Categories : 부동산 마인드맵

갭투자란 매매가와 전세가의 금액차이를 이용해서 아파트를 매수하는 방법입니다.

아파트 갭투자 하는 2가지 방법

전세가 껴있는 아파트를 사는 방법

매매가와 전세가의 차액만 지불하고 아파트를 매수하실 수 있습니다.

시가 5억원짜리 집에 세입자가 전세로 3억원으로 살고 있다고 합시다. 2억만 있으면 매입이 가능합니다.

공실인 아파트를 사서 전세 세입자를 새로 맞추는 방법

공실인 아파트를 매수하고 전세를 맞춰서 아파트 갭투자로 사는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

[1] 마음에 드는 물건을 선택합니다.

부동산 입지 선정이란, 2년 뒤에 아파트 값이 오를 곳인가를 확인하는 것입니다. 또한 전세 수요가 많은 지역인지 조사해야하며, 전세 만기시 입주 물량을 반드시 체크해봐야한다는 점입니다.

[2] 부동산 중개인을 통해 해당 아파트의 매도자의 계좌를 받습니다.

[3] 가계약금을 넣습니다.

[4] 아파트 매매 협의 후 계약서 날짜를 잡고 계약서를 씁니다. 이때 계약금은 10%를 준비합니다. (가계약금 포함)

[5] 통상적으로 2~3개월 정도 기간을 맞춰 계약잔금을 내는 것 협의를 합니다.

[6] 2~3개월 동안 전세 세입자를 찾아서 계약을 맞춥니다. 이후 매수 잔금일에 나머지 잔금을 치루고 등기를 칩니다.

날짜를 딱 맞춰서 전세세입자 한테서 받은 전세보증금을 매도자에게 매매잔금으로 지급합니다. 전세세입자를 3개월 안에 맞춰야 하는것이 걱정되실 수 있지만, 1번에서 알아보았듯이 전세수요가 높고 매물이 부족한 곳이라면 대부분 금방 맞춰집니다.

[7] 1주일 뒤 소유권이 넘어옵니다.

아파트 갭투자 입지선정 노하우 3가지

1) 부동산 입지 선정: 2년 뒤에 아파트 값이 오를 곳인가 확인하기

지역을 선정하고, 아파트를 선정합니다. 처음부터 정말 좋은 지역, 2년뒤에 정말 오를 수 있는 지역을 고르는게 중요합니다. 아파트 가격이 2년뒤에 오를지 안오를지는 이렇게 확인을 해볼 수 있습니다. 예를들어 A지역이 100만명의 인구가 있다고 해보겠습니다. 그렇다면 인구 대비 0.05%의 새로운 신혼부부가 탄생을 합니다. 이 신혼부부들이 원래 부모님집에서 살다가 결혼을 하고 전세를 구합니다.

이때 새로운 아파트가 지어지는게 하나도 없으면, 기존 전세의 가격이 올라갑니다. 즉, 주변에 새로운 아파트가 지어지느냐 안지어지느냐가 중요합니다. 전세가격이 매매가격이랑 큰 차이가 안난다면, 전세가격이 올라가면 아파트 매매가격도 같이 올라가게 됩니다. 2년뒤에도 새로운 아파트가 없는 지역은 2년뒤에도 전세가 귀할 거라는 것입니다.

1억 짜리 매물이 2년뒤에는 1억 5천이라는 시세가 된다고 가정해보면, 기존 세입자에게 전세금을 돌려주더라도 새로운 세입자를 1억 2천선에 구하면 됩니다.

2) 전세 수요가 많은 지역인지 조사한다.

전세를 누가 들어올거냐는 생각을 해봅니다. 일자리 수요가 많거나 신혼부부들이 살기 좋은 입지라면 좋습니다. 오래된 아파트라도 주변에 학교가 있고, 학원가, 마트 등 생활시설이 잘 되어 있는 아파트라면 30년된 오래된 아파트라도 아이들 키우기 좋은 곳이라 선호도가 높습니다.

◆팁: 투자해야할 때 고려해야 할 입지: 아이들 키우기 좋은 입지는 좋은 입지다

1번이 충족되어 주변지역이 괜찮고 좋은 아파트를 골랐다고 해봅시다. 여기서 더 중요한 것은 주변에 전세물건이 많으면 전세가 잘 안나간다는 것입니다. 또한 전세수요가 없으면 계약금을 날리게 될 수 있습니다. 따라서 주변 아파트 전세매물이 얼마나 있는지, 전세수요가 풍부한지 부족한지를 파악합니다.

이를 조사하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

처음에는 부동산에 전세를 구하는 것처럼 하면서 조사를 합니다. 그러면 전세가 풍부한지 부족한지 알 수 있습니다. 부동산에 가기 그렇다면 인터넷으로도 조사가 가능합니다. 네이버 부동산에 들어가서 실제로 전세 숫자를 볼 수 있어요. 확인해봤을 때 전세매물 개수가 0이면 전세가 부족한거라고 볼 수 있습니다. 부동산에 전화로 알아보는 것도 병행하면 좋습니다.

3) 전세 만기시 입주 물량 체크하기

1,2번이 충족되더라도 3번째로 확인하셔야 할것이 있습니다. 전세가 만기되었을 경우에 내가 산 아파트의 전세가가 떨어질지를 미리 예측해봐야합니다.

전세는 보통 2년이 지나면 재계약을 하거나 새로 세입자를 맞춥니다. 이 시기에 근처에 아파트가 새롭게 들어오면 입주물량이 많아지겠습니다. 그러면 어쩔 수 없이 내가 산 전세가가 떨어지게 됩니다. 따라서 입주물량을 미리 조사해야합니다.

새로운 아파트는 2년~3년 정도면 지어집니다. 지금 당장은 전세 물건이 없을 수 있는데 아파트가 다 지어지면 위험할 수 있습니다. 따라서 주변에 아파트가 지어질지를 확인해보는 것이 필요합니다. 아파트가 미리 지어질 지도 인터넷을 통해 알아볼 수 있습니다. 호갱노노에서 주변에 2~3년 내에 아파트가 새로 지어지는 것이 있는지 모니터링 하시고, 한 3~5개월치를 내다보시고 계약을 진행하셔야 합니다.

만약 전세 세입자가 나가는데 보증금이 없다면?

여기서 대출과 함께 진행하는 경우에는 신용대출의 이자를 갚을 수 있는지 계산해보셔야 합니다. 지금은 저금리이지만 추후 고금리로 인상될 경우를 대비해서 극단적으로 금리를 높이 계산해 보는 것도 필요합니다.

갭투자란? 쉬워 보이지만 따져볼 것 많다

갭투자는 부동산 투자의 한 벙법입니다. 주택 가격이 상승할 것으로 예상하고 주택을 구입한 후 가격이 상승했을 때 되팔아 수익을 챙기는 투자입니다.

가격 상승을 노리고 상승한 만큼 차익을 노리는 것은 일반적인 투자와 다른 것이 없지만 갭투자란 것에는 뭔가 특별한 것이 있지요.

부동산 투자를 하기 위해서는 보통은 큰 돈이 있어야 합니다. 그러나 갭투자는 그렇지 않습니다. 작은 금으로도 부동산 투자가 가능합니다. (투자가 아니라 투기라고 해야할지도 모르겠습니다만.)

드문 경우 이긴 하지만 1000만원으로도 부동산 투자를 가능하게 해 주는 것이 바로 갭투자입니다. 상대적으로 작은 돈으로 부동산 투자를 할 수 있다는 것이 장점이고 수익률도 크다는 장점이 있긴 하지만, 높은 수익률에는 항상 높은 위험도 따르기 마련이죠.

아래에서 갭투자란 무엇이고, 주의할 점은 무엇인지에 대해 알아 보겠습니다.

갭투자란? 갭투자에서 갭(Gap)이 의미하는 것은 주택 매매가격과 전세보증금의 차이입니다. 갭만큼 즉, 매매가격에서 보증금을 뺀만큼의 금액만 있으면 주택을 사는 것이 가능합니다. 예컨대 주택 가격이 3억원이고 해당 주택에 전세 세입자가 2억 4천의 보증금을 내고 전세를 살고 있다면 해당 주택은 6천만원만 있으면 매입할 수 있습니다. 이렇게 6천만원만 들여 주택을 구입한 후 전세보증금을 2억 5천으로 올리면 1천만원의 수익을 손쉽게 올릴 수 있습니다. 주택 가격이 상승하는 추세여서 3억 5천만원으로 오른다면 5천만원의 수익을 올릴 수 있습니다. 세금을 고려한다면 이 보다는 수익이 낮아지겠지만, 결코 작다고는 할 수 없는 수익입니다. 갭투자가 인기를 끌었던 2016년 초반까지는 전세값이 그 끝을 모르고 상승하던 때라 매매가격의 90%까지 전세가가 오르던 시기 였습니다. 이때 발품을 팔아 갭투자하기 좋은 빌라를 찾았다면 1000만원 정도로 갭투자를 할 수 있었다고 합니다. 갭투자는 전혀 새로운 방식의 부동산 투자는 아닙니다. ‘전세 안고 집산다’는 표현처럼 매매가격과 전세보증금 차액만큼만을 투자하여 집을 사는 것은 사실은 오래 전부터 있어 왔습니다. 다만, 최근의 갭투자는 전세가가 비정상적으로 상승하던 시기와 맞물려 좀 더 전문적인 부동산 투자(또는 부동산 투기)방법으로 이용됐다는 차이가 있고, 갭투자 후 1~2년안에 되팔아 승부를 본다는 특징도 있습니다. 갭투자를 무피투자라고도 부르는데요, 無fee(부담금이 거의 없는) 투자라는 의미 또는 ‘피 같은 내 돈이 거의 안드는 투자’라는 의미라고 하는군요. 그러나, 갭투자가 이런 의미처럼 앉아서 쉽게 돈을 벌 수 있는 투자는 아닙니다.(이에 대해서는 갭투자 할 때 주의할 점에서 살펴보겠습니다.)

갭투자 역사 전세 안고 집 사는 것은 내 집 마련의 한 방식이기도 했고 주택가격이 올랐을 때 수익을 낼 수 있는 부동산 투자 방식 중의 하나였습니다. 꽤나 오래 전부터 시작되었죠. 하지만 갭투자가 성행하기 시작했던 것은 2000년대 중·후반입니다. 뉴타운과 재개발이 한창 이루어질 때 노후 다세대 주택을 전세끼고 구입한 후 재개발로 집 값이 오르면 되팔아 수익을 내려했지요. 그런데 결과는 좋지 않았던 걸로 알려지고 있습니다. 뉴타운 계획이나 재개발이 중단된 곳이 많았기 때문입니다. 부동산 투자에 관심이 있는 사람에게 갭투자가 자주 회자되고 투자 카페에서 1000만원으로 집을 샀다는 성공담까지 나오기 시작한 것은 부산 지역과 이후 울산, 대구 지역의 집값 폭등이 일어난 2009년 ~ 2011년 사이 인 것 같습니다. 2013년 이후에는 수도권에서도 갭투자가 성행을 했고, 특히 서울의 강서구와 강북 지역에서 갭투자가 많았다는 것은 공공연한 비밀이죠.

갭투자의 전제조건 갭투자 한다고 무조건 수익이 나는 것은 당연히 아닙니다. 2가지 전제조건이 있는데요, 다음과 같습니다. 1. 전세보증금과 매매가 차이가 얼마 나지 않아야 한다 갭투자를 하는 분들은 보통 매매가의 80%~90% 선에서 전세보증금이 설정된 주택을 공략합니다. 한 채의 주택만 투자 하는 것이 아니라 여러 채의 주택에 투자하여 승부를 보기 때문에 갭 즉, 전세보증금과 매매가격의 차이가 작아야 갭투자를 하는 의미가 있습니다. 2. 집 값과 전세보증금이 올라야 한다 이 조건은 당연한 조건이죠. 집 값이 올라야 되팔 때 수익을 낼 수 있고 전세보증금이 오르는 추세여야 보증금을 올려도 세입자를 쉽게 찾을 수 있기 때문입니다. 세입자를 구하기 쉬어야 한다는 것도 중요한 전제 조건입니다. 갭투자를 한 후 수익을 보는 시점은 1~2년이 보통이긴 하지만 경우에 따라서는 좀 더 시간이 걸리는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이때 세입자를 구할 수 없다면 전세보증금만큼의 추가 자금이 필요하게 됩니다.

갭투자 할 때 주의할 점 돈이 얼마 안든다고 하여 무피투자라고도 불리우고, 커뮤니티 게시판에서는 1000만원으로 150%의 수익을 올렸다는 글도 심심찮게 등장하고, 갭투자로 300채 집주인이 되었다는 책도 등장하는 것을 보면 갭투자는 그야말로 장미빛입니다. 하지만 그것은 환상일 수도 있습니다. 앞에서 본 두가지 전제조건은 부동산 시세 흐름 파악에 능통해야 하며, 갭투자하기에 좋은 지역을 보는 혜안도 있어야 하고, 발로 뛰어 갭투자하기 적당한 주택을 찾을 수 있어야 한다는 것인데, 결국은 부동산 전문가여야 성공할 수 있다는 이야기 입니다. 집 값 상승의 흐름을 읽으면서 실제로 상승할 수 있는 주택을 골라야 합니다. 당연한 말인 듯하지만, 대세 상승의 와중에도 오르지 않는 집(심지어 떨어지는 집)은 얼마든지 있다는 점을 떠올리면 실제로 가격이 오르는 주택을 고르는 것은 대세 상승기에도 쉬운 일은 아닙니다. 게다가 갭투자 하겠다고 들어갔는데 알고 보니 해당 지역은 이미 갭투자자들이 쓸고 간 지역이라면, 매도할 시점에 매물이 많이 나와 대세 상승기임에도 불구하고 투자한 주택의 가격은 오르지 않을 가능성도 있습니다. 전세가과 매매가의 차이가 적어서 갭투자를 하고 보니 세입자를 구하기 어려운 경우도 있고 세입자는 그럭저럭 구할 수 있지만 전세가과 매매가의 차이가 작은 이유가 사실은 매매가치가 없기 때문일 수도 있습니다. 이 경우 좋은 가격으로 매도 하기는 쉽지 않아지죠.

결론 부동산 투자에 경험이 별로 없는 분이라면 갭투자는 시도하지 않는 것이 좋다고 봅니다. 투자라고 보기 보다는 투기에 가깝다는 것도 찜찜합니다. 2016년 상반기까지의 비정상적 전세값 상승에 갭투자가 일조한 점이 분명히 있을 것입니다. 갭투자도 어쨌든 집을 사는 것이기 때문에 집 값 상승에도 일조를 했을 것입니다. 물론 자본주의 사회에서 수익을 내려는 행위를 비난하기는 어렵습니다. 집 값 상승과 전세가 상승을 부추기는 측면이 있다고 해도 수익를 낼 가능성이 있다면 누군가는 투자를 하기 마련이죠. 다만, 갭투자는 작은 돈으로 큰 수익을 올릴 수 있다는 매력이 있기는 하지만, 생각처럼 쉬운 것은 아니란 점을 앞에서 살펴 보았습니다. 또한 갭투자란 것이 전세보증금을 내 돈처럼 활용하는 것인데, 전세보증금은 때가 되면 돌려 주어야 할 세입자의 돈이라는 사실을 무시하는 측면도 있습니다. 대부분의 부동산 전문가가 2016년 이후 집 값이 조정될 것으로 보는 만큼 부동산 투자 경험이 충분하지 않다면 당분간은 갭투자를 고려할 시점은 아닌 것 같습니다.

갭 투자 하는 법 | 부동산 왕초보 갭투자는 이렇게 합니다. 상위 54개 베스트 답변

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